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我国房地产市场泡沫性实证分析 内容摘要：近年来，尽管国内宏观调控政策接连出台， 内地房地产价格却依然逆势上涨。本文选取房地产开发投 资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入 比和房地产租售价格指数等指标，利用实证分析揭示了全 国和部分重点城市房地产市场潜在的“泡沫”。 关键词：房地产“泡沫” 近些年，中国房地产价格经历了前所未有的膨胀。XX 年全国商品房销售价格增长15%，XX年增长％。最新公布的 统计数据显示：XX年新建商品住房销售价格涨幅较高的城 市分别是：秦皇岛％、北京％、深圳％、福州％、厦门％、成都% 和广州％。那么，国内房地产行业宄竟是否存在“泡沫”？ 房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出 现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续 上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经 济状态。房地产可能出现的泡沬类型主要有：土地价格虚 涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和 房价虚涨泡沫。根据上述泡沬类型，我们推荐使用以下指 标衡量：房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP 增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数。 房地产开发投资占GDP比重 该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价 预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞 涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指 标值在1 0%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以 上房地产开发投资泡沬显现。 从历年中国房地产开发投资占GDP的份额来看（见表 1） ,2 000年以来一路上升，XX年达到顶峰%，接近泡沬预 警线。但之后逐渐下降，XX年上半年房地产开发投资占GDP 的比重为％，基本回到2000年的水平。 五大城市房地产开发投资额占GDP的比重，北京、上 海和重庆比重最高。尤其是北京，2000年以来一直徘徊在 20%-3 0%的高位。上海在1 5%左右，XX年后逐步回落。重 庆房地产投资占GDP的比重和上海不相上下，出现开发投 资泡沫的征兆。广州和深圳的投资比重处于较低水平，且 呈现稳步减缓的趋势。笔者认为北京、上海、重庆已出现 房地产开发投资泡沬或过热现象，需引起警惕。 房价增长率与GD P增长率之比 房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产 行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于 合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。 从表2中可以看出，XX年以前全国房价的增长速度远 小于国民经济增长速度，年底房地产价格开始一路攀升 小于国民经济增长速度， 年底房地产价格开始一路攀升 XX年商品房销售价格涨幅与经济增长率之比达到，接近1， 但XX年又回到合理范围。 比较五大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可 以看出，北京的此项指标大于2,开始显现房价虚涨泡沬； 重庆大于1，出现泡沫预警信号，值得引起重视。上海的房 价增长率与GDP增长率比值在XX年曾突破2，但经过第一 轮的宏观调控之后，该指标已降为。由此可见，广州、深圳 房价处于合理范围；北京、重庆的房价增长速度超过GD P 的增长速度，需引起警惕。 房价收入比 房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值， 该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。国际上通 常认为的合理范围是3-6，考虑到数据统计口径的不同， 我们更关注的是房价比的发展趋势。 全国房价收入比在n年上升到，超过了io倍，主要原 因是当年居民人均可支配收入发生大幅下降。根据表3可以 认为北京、上海、深圳房价收入比较高，居民支付能力跟 不上高企的房价，一部分刚性需求者由于购买力下降而不 能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。 房地产租售价格指数 销售价格和租赁价格是房地产市场健康发展的双向指 标，我们用租售价格指数趋势的比较来观察房地产市场冷 热的发展趋势。销售价格和租赁价格严重偏离说明房地产 市场过热，两者同步发展说明房地产市场运行健康。 全国房地产市场从xx年起，其销售价格指数快速增长， XX年第三季度到XX年第二季度，平均销售价格增长了％， 但从n年第三季度开始，平均增长率降为6%。而租赁价格 指数一直保持平稳的发展趋势，xx年第三季度至今平均增 长％，明显低于全国房地产的销售价格增长。可见，房地产 销售价格已远远高于租赁价格水平，xx年第三季度后略有 缓解。 五大重点城市房地产市场：xx年第三季度以前，上海 的房屋销售价格增长率遥遥领先，平均增长率达％，重庆其 次。广州销售价格增长率最低仅为％。可见上海房屋租赁价 格增长率亦保持领先地位，但与房屋销售价格增幅相比远 远落后。但从XX年三季度开始，随着上海的房价回落（XX 年一季度甚至为负增长），北京、深圳的房价一路快速攀升， 深圳更是达到了％的增速。租赁价格上，上