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我国房地产融资渠道现状分析 摘要我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融 资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等， 由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家 金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的 背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个 多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前 我国房地产融资的主要问题。 关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资; 债券融资 近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民 经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少G DP。 过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的 20 %以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资 是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资 金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资 渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等， 由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成 我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业 发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系， 是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前 房地产融资渠道进行分析。 、我国房地产融资渠道现状 银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷 款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）二个方面 房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行 信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整 个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省 （市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55% 的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品 房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款 按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70 %来自银行贷款 “定金和预收款”也有30 %的资金来自银行贷款，如果将 施工企业塾资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的 资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开 发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房 地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的 依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业 的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金 融安全。为此，政府开始频频出招调控，自XX年的“121 号文”开始，XX年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、 XX年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步 收紧。特别是XX年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连 续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措 施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、 压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。 房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前 所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的 资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划， 与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将 其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地 产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房 地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产 开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融 资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国 各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海 国投推出了多元组合的房地产信托业务模式一信托贷款、 财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要 有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是 对一些自有资本金不足35 %的房地产企业，信托投资公司 以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使 其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得 投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求， 但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时 候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开 发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信 贷业务。而政策规定银行不能这样做。 XX年共发行了 98支房地产集合资金（含财产）信托投资 计划（以下简称房地产信托），实际募集资金总计115. ?86 6 亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与H年相比 总额增长93. ?4%o 不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如， 法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划 的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这 些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是 一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地 产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成 为中国房地产企业的