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我国房地产开发企业成长的障碍与对策 ［摘要］房地产开发企业的健康成长是房地产行业持续 发展的不竭动力。我国房地产开发企业发展迅速，但也面 临一些突出的问题。本文分析了我国房地产开发企业的现 状，运用企业成长理论，分析制约房地产开发企业成长的 诸多因素，并试图从企业的治理结构、融资渠道、核心竞 争力等方面提出相应的对策。 ［关键词］企业成长；治理结构；融资渠道；核心竞争 力 一、引言 房地产开发企业是通过开发符合市场需求的房地产来 获取最大化利润的经济组织，是我国房地产企业的主体， 通过组织开展投资决策、规划设计、风险控制、市场营销 等活动，向社会提供符合市场需求的房地产商品，其运行 的状况直接决定了房地产行业的发展状况。在我国当前宏 观调控措施频频出台的情况下，房地产开发企业的前途和 命运引起了人们的普遍关注。本文从理论上探讨和总结房 地产开发企业成长的障碍因素，并试图提出相应的对策， 这对于指导房地产开发企业的实践具有十分重要的意义。 二、我国房地产开发企业的现状分析 房地产开发企业发展迅速。我国房地产开发企业的 队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的。1986年 全国房地产开发企业仅有万家，到XX年已增加到万家。其 发展过程可以划分为三个阶段：（1）第一阶段为1986-1 991 年。我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长 缓慢。（2）第二阶段为1 992-1996年。1992年我国房地产 开发企业数量开始出现快速增长势头，仅当年就增加万家， 房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、199 4、1995年 开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到199 6年，我 国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企 业为万家，比1995年减少万家。（3）第三个段为1997年_ 至今。房地产开发企业数量出现稳步增长局面。 国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、 股份制企业不断增加。1998年我国房地产国有企业、集体 企业和民营及股份制企业分别为万家、万家、万家；XX年 国有和集体企业分别为万家、万家，与1998年相比，分别 减少了％、％，而民营及股份制企业则为万家，增长了％。国 有房地产企业所占比重由1998年的％下降到XX年％，集体 企业由％下降到％，民营及股份制企业则由％上升到％。截至 H年底，房地产中央级企业数目前已缩至12家。 我国房地产开发企业的数量多、规模小，没有形成 规模经济。XX年全国具有一级资质的房地产开发企业的比 例只有％，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、 四级或刚刚成立的暂定级企业。XX年我国房地产开发企业 达到万家，资产总计万亿元，平均资产总额仅为亿元，全 国平均每个房地产企业年均竣工面积只有万平方米，房地 产企业的整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的 上市公司中的十强，其平均总资产也只有6 0亿，与国外几 十亿、上百亿美元的大型房地产公司比较相差甚远。 三、房地产开发企业成长的影响因素 在企业成长的有关理论中，EdithT. Pen rose基于资源 的企业成长理论，强调中小企业成长的速度是由内部管理 能力决定的；G ibrat发现新兴的小规模企业成长速度更快; DavidC.M cCleand主要分析企业家特点、企业战略与中小 企业成长的关系，强调企业家型的中小企业表现出更强烈 的成长欲望和成长业绩；以WilliamR. Sandberg为代表的 一批学者研究企业家、企业战略、产业结构、组织结构等 因素与中小企业成长绩效之间的关系，结论是企业战略和 产业结构特点直接影响中小企业的成长。事实上，企业在 成长的过程中也伴随着各种挑战和危机，各种因素成为企 业发展壮大的障碍。上述企业成长的理论同样适用于房地 产开发企业，房地产开发企业具有一般企业成长的共性， 同时又具有鲜明的个性。 制约企业成长的一般因素 治理结构的限制。要促使中小企业快速成长，需要 相应的组织机制。根据张玉利教授和任学锋博士在对天津 市万户小企业进行调研之后得出的结论：比较而言，有限 责任公司、股份有限公司、私营企业、独资企业等性质的 中小企业成长速度更快，全民所有制中小企业成长性最差。 处于不同行业的中小企业存在着成长性的差异，但不明 显。我国房地产行业由于发展的时间比较短，中小型企业 占到了绝大多数，企业在由小到大的发展过程中，治理结 构的选择显得十分重要。在房地产企业创办初期，由于企 业规模较小，功能明确，业务单一，采用集权型的组织结 构和家族式管理有其必要性，优点是权责清楚，指挥统一， 运作效率高。但随着企业发展到一定规模，企业业务日趋 复杂，机构逐渐趋于膨胀，管理成本增加，管理效率下降， 又会成为更大竞争力形成的阻碍。尤其是那些己经完成了 原始积累，开始新一轮高速增长的企业，这个问题显得