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我国商业银行房地产信贷风险及防范措施 摘要：美国次级债危机对全球经济造成了巨大冲击，也 对世界各国银行应对房地产危机发出了警报。本文通过思 考次贷危机的特点及启示，分析我国商业银行房地产信贷风 险状况，得出要有效防范房地产信贷风险，保证商业银行稳 健运行。 关键词:商业银行次贷危机风险防范 引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的 上升和房地产市场的降温。利率上升，信用不好的贷款者还 款压力增大，出现大量违约现象;房地产市场的降温，使贷款 者难以将房屋出租或出售，即使出售也不足以偿还贷款本金 和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应，最终导致了 次贷危机的产生。美国次贷危机对对我国商业银行房地产 信贷管理敲响了居安思危的警钟。 一、当前中国房地产业概述及存在的问题 今年上半年，中国房地产市场出现了一次由用家主导的 成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中 价格就开始明显上升。 目前中国资金的流动性是前所未有的，在这一轮房价上 涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给 中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，使得央企手上 拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求 不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度 于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在 过去两三个月的地王拍卖中，专家估计有七成有央企踪影。 这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚 拟经济，到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经 济带来泡沬化，一旦泡沬破灭，房价必将大幅缩水，给提供贷 款的银行等金融机构造成大量不良资产，严重地甚至会导致 银行破产，股市价格下跌，引起金融危机。因此，房价过热， 给商业银行带来的风险不容忽视，商业银行房地产信贷管理 应将风险防范放在第一位。 二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显 （一）降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险 08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度， 调整首付款最低比例为20 %。次贷危机的发生主要源于贷 款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多 抗风险能力较差的低收入居民客户，当房地产价格下跌利率 上升时时.借款人的贷款能力减弱，商业银行的还款违约率 将会大幅上升，一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵 补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发 出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。 （二）个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险 美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分，即次 级信用。现阶段，中国的房地产抵押者没有信用等级之分， 我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产 （三） “假按揭”凸显道德风险 “假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开 发商为了加快销售回款，制造虚假销售繁荣，在房产尚未出 售时，制造虚假交易记录，从银行中骗取个人贷款。 （四） 金融产品缺乏，风险集中于银行体系 在美国次贷危机中，资产证券化为美国次贷危机的传递 起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化， 有效剥离了商业银行风险，把其转嫁给了证券的购买者，降 低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程 度较低，其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。 在房地产价格进入下降通道之后，这些聚集在商业银行体系 的风险就会爆发出来，对中国银行体系的稳定运行会造成严 重冲击。三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议 （一）正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比 例首付款 个人住房贷款还款期限通常为20-30年，期间中个人 资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款 中的浮动利率制度，使贷款者承担了相当大利率风险，这使 贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商 业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率；严 禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核， 避免出现虚假按揭的现象 （二） 引入保险介入机制 利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房 抵押贷款的经验，在开展商品房预售按揭贷款过程中，保险 机构主要经营两方面业务：1.为按揭房地产办理抵押保险， 在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;2.为银行发放抵 押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时 提供保险。 （三） 加强住房抵押贷款业务的创新 住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立 房地产业贷款的风险转移及退出机制，建立并活跃贷款的二 级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化，增强抵押贷款的 流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理，研 究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。 （四）建立房地产业贷款风险预警体系，尽快完善金融监 管 总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要