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我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、 利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷 款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住 房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的 供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而 生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径 主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着 来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、 市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款 人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一 定的考验。从实际来看，面临的风险如下。 一、利润风险 贷款利率风险 在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或 政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的 情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息 收入，就会减少收益，造成损失。 存款利率风险 由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的 上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的 利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上 升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利 润空间就会大大减少。 二、市场风险 1 .通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物 价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值， 即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。 机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬 率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资 金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少 于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益 的减少。 房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵 押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高 房价，造成房地产价格泡沫，当泡沬破碎就会致使房价大 幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开 发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也 会造成同样的风险损失。 三、信用风险 借款人的违约行为 提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜， 这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利 息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金 闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前 还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况 千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。 而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增 加了经营成本和服务成本。 不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违 约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。 第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其 他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难 做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因 此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。 开发商的信用风险 假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按 揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这 样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜 在的信用风险，后果严重。 项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目 的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗 取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、 强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不 理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能 按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购 房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失， 从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损 失。四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险 贷前调查形式化 银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实 际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分 散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视 具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。 个人信贷审批不严谨 在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化 程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷 审批质量无法保障。 忽视贷后管理 我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、 报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工 作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。 抵押物评估风险 主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现 象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可 能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。 五、法律风险 借款人借款资格 依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行 为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂