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我国企业土地资产管理探析 【摘要】土地是人类休养生息的场所，同时也是人类 进行各种生产活动必不可少的生产要素。但是在我国，由 于历史的原因，企业的土地资产并没有得到充分的重视， 其资产效能并没有得到有效的发挥。随着我国市场体系的 完善，土地资产的价值日益凸现，土地资产在企业资产中 的比重也不断提高。因此，加强土地资产管理己成为企业 资产管理的重要内容。本文在详细阐述土地资产的地位与 作用的基础上，分析了如何进行土地资产的合理核算和披 露，提出了加强企业土地资产管理的相关建议，以促进土 地资产效能的充分发挥。 【关键词】土地资产；管理；无形资产；核算 建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在 计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使 用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土 地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是 作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法 定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划 经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时 的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业 得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业 化建设发挥了重大作用。 而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度 上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而， 土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。 早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工 业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查 研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管 理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济 的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识， 企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实 施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有 偿使用制度。土地作为资产，其价值己然被人们所认识和 重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。 因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问 题己成为当前的一项重要任务。 一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题 人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重 要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部 发布的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达3 0000亿元。如果这些土地资产的价值完全显 化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50%左右。因 此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的 内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企 业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企 业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在 的问题非常突出。 （一）企业土地产权关系不明确 这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计 划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却 转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规 中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业 使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土 地纳入核算范也不必为此支付费用。同时，企业也仅 地纳入核算范 也不必为此支付费用。同时，企业也仅 能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权 企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方 面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家 并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业 没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让 因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成 资源的浪费，形成企业的无效资产。 （二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资 产信息失真 由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务 核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数 据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于 土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资 产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成 本核算口径的不一致。 当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地 使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支 付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来 处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作 反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所 反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差， 不符合客观事实。 （三）企业土地资产利用效率低下 在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线己 成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城 市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此， 提高土地利用效率己成为未来土地利用的根本出路。据统 计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍 以上，同样规模