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投资性房地产转换的处理方式浅析 财政部2006年2月15日颁布了新企业会计准则，增设 了投资性房地产准则，论文网为您编辑了“投资性房地产转换 的处理方式浅析” 投资性房地产转换的处理方式浅析 一、投资性房地产概念的提出 我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与 房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经 济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财 务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会 正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并 于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房 地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策 规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折 旧。 随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全 不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政 部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地 产幵始单独作为一项资产核算和反映。 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者 两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租 的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而 持有的自用房地产和作为存货的房地产。 二、投资性房地产转换的会计处理 先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性 房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确 认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特 定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业 只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得 同时采用两种计量模式进行后续计量。 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进 行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改 变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转 换为投资性房地产。 投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其 他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产 分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房 地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此 进行探析。 （一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下， 其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相 对简单。 其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转 换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记 “投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、 “无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。 如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。 当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性 房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值， 其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账 务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。 所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房 地产互相转换时只要将对应科目调整即可。 （二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情 况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计 处理相对复杂。 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投 资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产 的入账价值。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入 当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、 “公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库 存商品”等科目。 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入 资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销” 等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积 一其他资本公积”等科目。 如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一 并结转。 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房 地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为 自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值 作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额 计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资 性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。 但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价 值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房 地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准 则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议： 建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值 变动损益”。 这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回 曰公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房 地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。 但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产， 相当于其他资产的性质未变，但