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浅析宏观调控下的京津冀房产红利 【摘要】房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在工业化和城 市化快速发展的带动下已经进入飞速发展的阶段。与房地产市场飞速发展 相伴随的是房价的持续飙升以及国家对房地产市场出台的一系列宏观调 控政策，房价的变动和国家宏观调控的出台均对京津冀房产红利产生了不 可磨灭影响。基于对房地产红利各影响因素及其各主体的分析，提出宏观 调控下的房产红利的重新分配，从而构建出更合理的房地产红利的分配机 制。 【关键词】房产红利宏观调控合理分配 一、红利主体的分析 在当前的屮国房地产市场上主体主要是政府、房地产开发商、屮介商、 普通购房者、冇多套房产的炒房者，还冇房地产相关企业。 （一） 政府 高额的土地利益，房地产行业发展越来越高的税收，在一定程度上政 府的财政被房地产市场绑架。 （二） 房地产开发商 一般来说是一手房出售的利益，开发房产然后出售，可能有一些附带 比如车位，车库等，出售了之后获取利益。 （三） 房地产中介 中介的方式是很直接从中获取差价。 （四） 炒房者 拥有多套房产，在价钱比较高，自己的预期内出售，来获取与之前购 房时的差额，一般情况下房价不断上涨获利就会很大。 （五） 相关产业 主要包括建筑行业、建材行业、家电行业、装修行业及其他一些行业。 房地产行业的发展很明显会促进这些行业发展，房产开发给予建材行业影 响建筑行业影响。而装修行业等在房屋建好之后获得更多的工作获取更多 利益。 二、房地产市场价格变动对房地产红利的影响 （一） 房价 随着房价的上涨，政府作为高房价造成的高房产税收的征收者，自然 会从中获取一定的现时利益，从长远来看，由于房奴们背负着沉重的房贷， 会严重抑制|Aj需，不利于经济转型，会使贫富差距进一步拉大，造成严重 社会问题。 在房价持续高涨的情况下，房地产开发商、炒房者、建材企业在这场 房价热战中获取的红利不断增加，随着房价的上涨，幵发商开发住房的成 木虽会有一定程度的上涨，但总体情况是成本的上涨幅度低于房价上涨的 幅度，同时土地让出价格相对而言是比较低的，所以开发商在一定程度是 房产红利的受益者。 （二） 租金 房地产一部分是用来投资的，投资的一部分是用来出租以获得租金收 益的，因此租金的变动对房产红利会有一定的影响。租金高的时候，房产 对投资人带来的红利是增加的，同时租金又会对投资意愿有一定的正向影 响，从而乂推动了房产红利的产生。 （三）土地价格 土地价格影响房地产商的开发意愿，进而影响炒房者、建材家居市场 等企业和个人的红利，影响政府的利益。土地价格的变动对房产红利的影 响不是单一的，房价上涨导致地价上涨，地价上涨同时又会造成房价上涨, 它们之间的影响是互相的。 三、宏观调控政策下房产红利的重新分配 （一）宏观调控对房产红利各主体的红利分配影响 从大的环境分析，国家宏观的政策方向是保持房地产积极健康向上的 发展趋势。新一轮的宏观调控将使房地产开发企业面临优胜劣汰的局面， 但对资金雄厚及品牌开发商有利。宏观调控以鼓励开发中小户型为主，巾 高档大户型的购买行为将受到限制；小户型产品市场供应量巨大，市场竞 争非常激烈；高档大户型由于其目标客户群具冇较强的支付能力，宏观调 控对其红利影响不太大。 在国家宏观调控政策下，对于一些资金薄弱、根基不稳、消费者认可 度低的房地产开发商所获红利会在一定程度下降。而对于炒房者来说，宏 观调控对红利的影响可能会有消极的一面，宏观调控政策一定程度上会使 房价上涨幅度降低甚至会使房价有一定的下降，这就导致炒房者的投资收 益可能会有一定的减少，当然对于投资需求市场较大的地方总体还是有红 利可图的。 （二）恰时的宏观调控政策影响红利分配 国家宏观调控必不可免，随着房价的持续高涨给了国际游资以可乘之 机，大量游资进入中国房地产业享受着人民币升值以及房价升值的双重利 益，这就等于给中国经济埋下了一个不定时炸弹，一旦人民币停止升值并 开始贬值，房价不再上升时，这些游资极有可能同时撤离，其危害程度跟 房产泡沬成正比，因此耍降低游资对屮国经济的冲击而在冃前人民币升值 压力不减的情况下，一定要宏观政策调控到位，控制住房价，减少国际游 资红利。 四、如何构建合理的房地产红利的分配制度 通过给红利各主体提供有用的建议，使其更好地抓住红利商机，从而 使红利更加合理的分配到各红利手屮，也因此实现我们构建更合理的的房 地?a红利分配制度的美好愿想。对各红利主体的建议如下： （一）对政府的建议 坚持房地产业调控，促进房价合理回归、增加供给、打击房地产投机 行为、老“四限令”转变为“新四限令”（限制利润、限制囤地、限制炒 房、限制闲置）、走出“土地财政”怪圈。土地资源是有限的，应当确保 可持续发展，改变传统的单一追求GDP的发展观念，竭泽而渔式的“土地 财政”己不再适合现代