深圳宝安中心区拿地可研报告.ppt

4.3.5物业售价预估——商铺售价推导 通过项目周边商业价格比准，可得本项目1F底商在当期市场价格为137602元/㎡； 本项目覆盖率50%，基底面积11362㎡，按照价值较大方案可铺排2层商业； 按照2F商业价格为1F的0.7，2F当期市场价格为96321元/㎡； 故商业整体均价为：116961元/㎡； 4.3.6物业售价预估——递增因素 项目名称 滨海大厦 振业国际商务中心 万骏经贸大厦 入市时间 2008年初 2010年底 2009年底 实现均价（元/㎡） 19000 30000 27000 目前二手价格（元/㎡） 39000 41000 40000 年增长率 17.5% 12.2% 12.0% 本项目由于项目受逐步落地的规划利好影响，区域房地产增值速度将远大于写字楼年增长率常规水平。特选万骏经贸大厦（大前海规划落地后宝中第一个项目）、振业国际大厦（大前海门户位置的南山第一个入市项目）、滨海大厦三个项目的市场表现作为依据，其中最低的万骏经贸大厦增长率为12%。考虑到市场周期及政策风险，顾问公司谨慎地将项目的年增长率降低为9% 来预测本项目2016年上半年入市的计划 A座入市时的均价可达：57997元/㎡， B座产品入市均价可达：53728元/㎡； C座产品入市均价可达：50882元/㎡； 商业入市均价可达约：140000元/㎡； 写字楼入市均价可达约：54000元/㎡； 出售完商业部分后项目整体均价可提升为：60307元/㎡； 4.4项目工程计划及销售周期预排 销售计划：2015年末C座入市，2016年B座入市，2017年初A座入市； 去化速度：前期稍慢，后期逐步加快，C座去化速度约3000㎡/月，A、B座约3500㎡/月； 销售策略：2015年末主要销售C座中低区部分，2016年下半年主要消化C座中高区和B座低区部分，2017年上半年主要消化B、C座高区和A座低区部分；全部消化周期约25个月 商业：如资金压力大，商业部分可在2015年末先销售，如资金压力不大，为追求更高额利润，可推迟至后期销售； 序号 工序名称 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 前期筹备 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 地下室施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3 主体工程施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3.1 裙楼商业 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3.2 C座塔楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3.3 B座塔楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3.4 A座塔楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4 销售阶段