财信·上河新界小区项目投标方案.docx

1  2 第一部分：项目物理环境描述 1、良好的城市规划，成都北部唯一的中等城市 成都十一五规划中明确指出：“十一五”期末，逐步形成由 1 个特大城市（成都主城区），4 个中等城市（都江堰市、邛崃市、彭 州市和崇州市）。彭州将成为成都北部唯一的中等城市，区域战略地位不言而喻。 彭州同时又处于四川省主要经济圈——成德绵经济圈内，其发展将受到成都、成德绵经济圈以及成渝经济区的经济辐射。 彭州南距成都 19 公里，东距广汉 40 公里、什邡 38 公里、 德阳 60 公里，向西距都江堰 35 公里，交通网络四通八达。现 有 5 条出入境高等级公路，分别与成都市区、什邡、郫县、广 汉、都江堰等城市相连。正在建设成都北延线彭州段和成都沙 西线彭州段（成都至彭州运快速通道），以及成都第二条绕城高 速和第二条成绵高速从成彭高速接入，新的城市交通和出川通 道将缩短城市间的交通时间，极力带动彭州经济快速发展。 2 条铁路。宝成铁路青灌线横穿彭州工业开发区，在彭州 有 4 个货运站；矿石运输专线一一彭白铁路正在进行扩建。 距全国第 5 大国际机场一一双流国际机场 70 公里，以成彭 1 高速、绕城高速、机场高速相连接。 彭州市区天彭镇目前的城市规划以“摊大饼”的方式向四周扩张，以城市南北线分东西两区域。东面为彭州工业开发区， 西面为利民私营经济开发区。 天彭镇的产业定位是：打造以休闲农业、旅游度假为产 业支撑，现代农业和观光游览及城市绿带于一体的科技、生 态型景观区。 天彭镇的城市发展定位是：构建彭州生活副中心、北岸 田园体验区和石化生活配套区?? 整天彭镇个重点发展区域为东面，依托朝阳路（二环 路）和牡丹大道为住宅重点发展区域，彭州市行政中心已 迁到此区域的金彭东路，致使市场上 80%的楼盘都集中在 此区域，主要看好行政中心对此区域的预期影响。 置信逸都·丹郡的城市综合体与彭州市行政中心形成 的住宅、行政、商业区域，加上在石化大道旁有中石化生 活配套区，其导向作用将对城市居住区向将起到引导作 用，整个城市的住宅生活区更加倾向于向城市东北方向发 展。  规划中文化商务中心 规划中市政公园 中石化生活 配套区 新盘集中开 发区 2 本 案 3 4 新的交通网络将为彭州创造更好的硬件环境，加速彭州向现代化新兴中等城市的发展进程。 区域用地规划向牡丹新城及所在的工业区倾斜，将带动整个牡丹新城的开发，逐步形成商业购物中心、现代商务中心、高档居住社区，带动整个彭州的经济发展和房地产的开发。 牡丹新城的现阶段的发展与规划，将形成一个新兴的中高端住宅居住区域，提升彭州的居住环境和房产市场开发档次。 石化生活配套区的建设将形成一个独立的商业居住区，带动本项目的商业和住宅发展。 本项目位居老城板块与新城板块之间，左右逢源，附拥石化生活配套区的完善配套，因此，本项目与老城板块、新城板块和石化生活配套区形成良好的“三角共享关系”。 5 1、近期政策 1.1、2010 年国家房地产调控政策 2010 年 4 月和 9 月房地产调控政策对比 9.29 新政 4.17 新政“国十条” 主要内容 特点 主要内容 特点 首套房 首套房首付比例调整到 30%及以上 无户型差别 套型建筑面积低于 90M2 的首付不低于 20%；套型建筑 有户型差别 面积高于 90M2 的首付不低于 30%； 个人 二套房 严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利 要求严格执行 首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 拟制投机、投资 房贷 率不低于基准利率 1.1 倍的规定 1.1 倍 三套房 暂停发放第三套房及以上住房贷款 用于全国范围 贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，部分地区 不同地区可灵活 可暂停发放购买第三套房及以上住房贷款 执行 加大对各地 2010 年住房建设计划和用地 供应计划实际完成情况的督查考核力度， 强化落实 确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚 具体目标 切实落实中小套型普通商品住房和保障 户区改造住房 280 万套的工作任务。 保障性住房限购 性住房建设计划和供地计划 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市、 对一些城市提出 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施， 执行灵活 要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 要求 在一定时期内限定购房套数 9.29 新增政策 商业银行 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。 税收保险 支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买 90M2 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 6 2、 3、