涉税财务会计-资产(4、投资性房地产).ppt

5、投资性房地产 投资性房地产 一、投资性房地产的范围和初始计量 二、投资性房地产的后续计量 三、投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的范围和初始计量 （一）投资性房地产的范围（三类） 1、已出租的土地使用权。 这是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 注意： 此类不包括以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 这是指企业通过出让或转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。如：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有，待增值后转让以赚取增值收益。 3、已出租的建筑物 这是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。不包括以经营租赁方式租入再转租的建筑物和计划用于出租但尚未出租的建筑物。 不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（固定资产、无形资产）。 企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业自行经营的旅馆饭店，应当属于自用房地产。 2、作为存货的房地产 即房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 备注：某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 3、以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 备注：企业外购或自行建造的房地产，自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产或无形资产，以后再转换为投资性房地产。 二、投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式。通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 （一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产具体准则的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照规定进行处理。 企业应设置“投资性房地产”、 “投资性房地产累计折旧（摊销）”、 “投资性房地产减值准备”科目进行账务处理。（比照固定资产、无形资产进行核算） 1、外购或自建投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款/在建工程 等 2、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3、取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、确认发生减值的投资性房地产，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 例题．2008 年3 月,甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3 月15 日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5 年，每月租金7万元。4 月5 日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1 200 万元，甲企业采用成本模式进行后续计量，假设该写字楼使用寿命为20年，预计净残值为零，甲企业采用直线法计提折旧。甲企业的账务处理如下: 1、购入： 借: 投资性房地产——写字楼 12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 2、确认租金收入 借：银行存款/其他应收款 70 000 贷：其他业务收入 70 000 3、按月计提折旧 1200÷20÷12=5（万元） 借：其他业务成本 50 000 贷：投资性房地产累计折旧 50 000 4、计算租金收入应交营业税 借：营业税金及附加 3 500 贷：应交税费——应交