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物业管理的法律责任 一、概述 （一）物业管理法律责任的一般含义和特征 物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律规范的行为而应当承担的法律后果。违反物业管理法律规定的行为包括违法行为和违约行为。 物业管理违法行为的构成要素： 1、违法性；2、危害性；3、可罚性 （二）物业管理法律责任的种类 物业管理民事法律责任 （1）停止侵害； （2）排除妨碍； （3）消除危险； （4）返还财产； （5）恢复原状； （6）赔偿损失； （7）修复或更换； （8）消除影响、恢复名誉； （9）赔礼道歉； （10）取消或限制部分权利。 案例： 业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办? 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业 主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法 明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖 合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款， 就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司 是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主 没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成 开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。 2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既 不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的 现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物 业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐 的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。 3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为 业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院 起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。 物业管理行政法律责任 违反物业管理法规的行政责任，是指物业管理行政主体和物业行政管理相对人，因违反物业管理行政法规而依法应当承担的法律责任。 （1）物业行政管理相对人的行政处罚种类 ①警告和通报批评；②罚款；③没收财产；④行政拘留；⑤劳动教养；⑥许可证处罚；⑦停止营业。 （2）物业管理行政主体的行政处罚 ①物业管理行政主体内部的行政处理；②物业管理行政主体对外部的行政赔偿。 二、物业管违法行为及其制裁 违反物业管法律规章的责任主要有以下几种： 违反建设制度的责任 侵犯房地产物权的责任 侵犯房地产债权的责任 违反房地产行政管理规范的责任 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 三、物业管理违约行为及其处理 （一）物业管理违约行为 邻里之间的违约行为 物业管理企业统业主及使用人之间的违约行为 （二）处理违约行为的几个层次 协商解决 调解 仲裁或诉讼 （三）违约责任的产生 不履行合同行为 当事人有过错：（1）故意；（2）过失 （四）承担违约责任的方式 取消或限制部分权利 经济处罚：（1）违约金；（2）赔偿金。 采用赔偿金作为违约方的承担责任的方式时，必须具备4个条件： ①当事人有违约行为；②当事人主观上有过错；③当事人的违约行为给对方造成了损害事实；④当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。 （五）违约责任的免除 第三节 物业管理主要法规介绍 一、 《物业管理条例》 中华人民共和国国务院令第379号，（ 2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布，自2003年9月1日起施行） 二、《中华人民共和国物权法》 中华人民共和国主席令第 62号（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行） 三、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》???? 建质〔2008〕133号 四、《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号部令（2002年3月5日颁布，2002年5月1日实施） 案例 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 请问，购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水