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中牟房地产市场 调研报告 二零一三年八月二十九号 前 言 房地产开发不仅需要雄厚的经济实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发以及营销能力。“不谋全局者不足以谋一域”，房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。 本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、研究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。 第一章 宏观经济情况调查 中牟位于河南省中部，隶属省会郑州市，东接古都开封，西邻省会郑州，土地总面积1416.6平方公里，总人口70万，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村。 中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道的通车，城市轻轨的开工建设，将会更加促进中牟经济快速发展。 2012年末，中牟县常住人口为710568人，比2011年期末增加1300人，自然增长率为5.35‰，中牟县处于低速增长的人口发展阶段。中牟县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。先后建成新世纪广场、翠鸣园景区和11个街心花园，框架拉大，布局科学，功能完善，树立了良好形象。梯次推进小城镇建设，白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇，白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收，郑庵镇通过省级卫生镇验收，城关镇被国家文明委授予“全国文明镇”称号。 近几年来，中牟县在城镇建设及第二、三产业等方面的快速发展，促进了农村劳动力转移，带动了第二、三产业人员的增加，加快了城市化进程。 根据最新一期河南省统计局公布的2012年全省县域经济社会发展评价结果的报告显示，在河南省的108个县（市）中，显示，中牟2012年综合实力在全省108个县、（市）中排名第19位。2012年，全年完成生产总值340.4亿元，比上年增长9.2%，其中：第一产业增加值48.3亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值200.1亿元，比上年增长11.0%；第三产业增加值92亿元，比上年增长8.2%。经济的快速发展和行政区划的调整，加速了城市化进程。2012年末，全县居住在城镇的人口267174人，比2011年增加了11128人,城镇化水平的不断提高也是经济社会发展和进步的重要标志。 《中牟县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中制定的到2015年发展目标：　　经济发展：生产总值年均增长14%左右，2015年达到500亿元。财政一般预算收入年均增长18%，2015年达到28亿元。全社会固定资产年均增长20%，达到670亿元。出口总额达到2.5亿美元。实际利用外资达到1.8亿美元。社会消费品零售总额达到150亿元。　　结构调整：三次产业增加值结构比为10∶60∶30。高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达到20%以上。　　城乡发展：县城建成区面积达到30平方公里，城区人口达到30万人，城镇化率达到45%。　　人民生活：城镇居民人均可支配收入达到24000元，年均增长11%。农民人均纯收入达到13800元，年均增长11%。　　社会发展：高中阶段毛入学率达到95%以上。三项医疗保险参保率达到98％。全县城镇调查失业率保持在4%以内。累计城镇新增就业人数达到1.55万人。　　可持续发展：人口自然增长率控制在8‰以内。森林覆盖率30%。 第二章、中牟房地产市场概述 郑开达到的通车、郑州至开封城市轻轨的修建以及郑汴一体化的实施，良好的机遇使得中牟这座历史悠久的文化名城在近几年得到了突飞猛进的发展。郑汴新区总面积约2077平方公里，在这条郑汴产业带上，中牟占了四分之三面积，它毋庸置疑地成为河南省经济增长核心主战场和郑汴一体化的战略支点。长期以来，农业大县中牟经济增长速度在郑州市所辖6县（市）中排倒数。几年前，在省会郑州所辖的县市中，中牟招商引资工作几乎年年垫底。现在，郑州东进、开封西拓，中牟正经历着从“借势”到“谋势”的嬗变。郑州新区和开封新区加速向大处发展，给中牟带