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个人住房贷款对房地产市场影响效应探究 摘要：过去的十年，被誉为房地产业的黄金十 年”。在国民经济加快发展并努力实现增长目标的宏观背景 下，我国房地产市场空前活跃。房地产业是资金密集型产业, 其供给和需求都离不开金融支持，因此素有“第二金融”的 美称。房地产业的建设离不开房地产开发贷款的支持，房地 产业的销售离不开个人住房贷款的支持。居民通过住房贷款 实现安居梦想，带动了房地产市场的有效需求，销售的增长 加大了住房贷款的投放。因此，在高度发达的市场经济条件 下，房地产市场同个人住房贷款之间相互作用、相互渗透， 二者密不可分。 关键词：个人住房贷款；房地产市场；影响效应 由于房地产行业投资规模大、需求资金多，故而信贷的 介入对房地产而言是必需的；对购房者来言，由于受“居者 有其屋”的传统思想影响和近年来投资、投机意识的强烈诉 求，房屋作为市场经济社会中家庭最主要的财产，所以住房 贷款是必不可少的；对于商业银行来说，房地产市场的发展, 也为金融业的繁荣创造了条件，拓宽了盈利来源。在高度发 达的市场经济条件下，住房贷款与房地产业相互作用、相互 渗透，二者密不可分。 一、房地产市场及住房贷款的羊群效应 羊群效应是指由于对信息不充分和缺乏了解，投资者很 难对市场未来的不确定性做出合理的预期，往往是通过观察 周围人群的行为而提取信息，在这种信息的不断传递中，许 多人的信息将大致相同且彼此强化，从而产生从众行为。 由于房地产的虚拟资产特性，带来供求条件及其影响因 素的复杂性，房地产自身的产品特性如多重异质性，即购房 人无法连接产品的每个特性从而不能准确的估计产品的真 实价值，使房地产市场具有极大的不确定性。另一方面，房 地产市场的信息传播机制也使羊群行为容易被不断强化。 房地产市场存在羊群行为的同时，住房贷款行为也存在 羊群行为。首先，体现在房地产开发的投资层面，近几年加 入房地产开发方面的资金增长得相当快，超过了大多数行 业；另一方面体现在购买者这个群体里，无论是自住购买， 还是投资购买，处处都有跟风；而在舆论方面也存在羊群效 应的表现，主要表现在银行信贷政策收紧或放松，利率执行 水平、首付比例等话题方面，经常将同业政策对比分析，部 分不切实信息的密集报道，易诱发购房人做出不理智的贷款 行为。 因此，不同的市场参与者扮演着不同的角色，表现出不 同的羊群行为，促使羊群效应在这个经济利益同盟中传递。 二、购房者的贷款决策变化 购房者在预付首付款后，余款多是选择银行按揭贷款来 支付。在购房者申请个人住房贷款时，首要考虑的是家庭收 入情况，收入水平越高，对住房贷款的经济承受能力也越 大。其次是贷款期限和利率、月供还款金额，要结合自身实 际，通过贷款期限的调整，选择合适的月供还款金额，避免 影响家庭生活水平的质量。 在楼市利好的情况下，购房者的消费心理也在逐渐发生 转变，以往“无债一身轻”的传统消费观念占主导地位，大 部分居民的投资意识淡薄，其购房是为了解决住所或者改善 居住条件，随着房地产市场的高速发展，人们的消费观念已 逐渐转变为“量入为出”，习惯用自己的储蓄和银行贷款来 达到购房的目的，从而使自己的资产增值。 三、 商业银行的信贷文化体制 个人住房贷款被商业银行视为优质贷款资源，近几年 来，各商业银行争抢个人住房贷款市场已经达到白热化的程 度，股份制商业银行甚至不惜降低门槛，这在一定程度上也 助推了炒房热，在某种程度上化解了国家对房市调控的部分 努力。 商业银行自身经营导向所趋，必然以追逐自身利益最大 化为根本出发点。个人住房贷款的资产质量相对其他类贷款 较为优良，商业银行必然会加大信贷资源配置力度，优先满 足个人住房贷款的需求。 四、 住房贷款与房地产市场的关系及相互作用 （一） 住房贷款对房地产市场的支持和限制作用 得金融者得天下”，房地产业的建设离不开房地产开 发贷款的支持，房地产业的销售离不开个人住房贷款的支 持。居民通过住房贷款实现安居梦想，带动了房地产市场的 有效需求，销售的增长加大了住房贷款的投放，信贷的扩张 使得房地产开发公司资金充裕，再次购置土地，酝酿下一轮 的开发、销售。 同时，住房贷款作为房地产业的‘调解器”，被政府频 繁用于房地产市场调控中，通过控制住房贷款总规模、提高 贷款基准利率、利率浮动比例、首付成数等方式，稳定房地 产市场需求，从而达到限制房地产业发展的势头。通过放宽 住房贷款政策，如利率优惠、降低首付等方式，鼓励居民购 房消费，促进房地产市场快速发展。 （二） 房地产对住房贷款的促进和风险积累作用 房地产市场兴荣，则住房贷款发展迅速，反之，房地产 市场低迷，则住房贷款发展迟缓。从国内外房地产市场以及 住房贷款市场的发展经验来看，两者之间是一种相互依存、 相互支持、相互促进、共同发展的关系。但是，随着房地产 市