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是一种生活， 是一种习惯， 是一种体验， 是一种期待， 但不只是建筑本身！ 2010年9月 吴正梅商业地产培训教案 第四代购物中心开发模式全程解密 模块一：商业地产发展的主流商业模式 •供销社商业模式 •百货商业模式 •SHOPPINGMALL购物中心 •第四代城市生活休闲中心 模块二：第四代购物中心的选址及市调定位 •第四代购物中心项目的定位 •第四代购物中心项目选址 模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格 •丰富建筑外立面 •透光天棚采用开敞式的设计风格 •鲜明的水景主题 模块四：《水游城》项目规划与招商经验 •聚集人气是规划的关键 •实现运营接口的重要性——避免无用的、不可实现的招商 •哪些运营接口可以在招商中实现？ •案例说明 第四代购物中心开发模式全程解密 模块五：《水游城》业态分析及经营模式 •以消费者需求进行业态组合 •创新商家组合 • “只租不售”的方式对外招商 模块六：考察第四代购物中心—《水游城》 模块一：商业地产发展的主流商业模式 供销社商业模式 以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代 连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业 合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。 一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住 机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名 牌战略。 二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的 优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法 人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。 三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业 化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体, 完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的 方向,推动台山农业发展。 四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集 的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入 再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和 综合利用处理三级网络。 模块一：商业地产发展的主流商业模式 百货公司 Department Store 特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如 、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……） 理想营业面积为30000m2 2 -40000 m （视地区市场而定） 模块一：商业地产发展的主流商业模式 百货公司 Department Store ◎百货三类型 大众百货 ： 如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货 时尚百货： 如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货…… 精品百货： 如上海-久光百货、北京-新光天地、深圳-西武百货 …… 附注:百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于 服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽…… 模块一：商业地产发展的主流商业模式 购物中心 Shopping Center 特点：类似SHOPPING MALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档 次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为 一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店 （店中店）组合而成（如：浦东 正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。 难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。 模块一：商业地产发展的主流商业模式 摩尔 Mall 特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主 力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟，