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碧桂园十里金滩调研分析报告 2013年11月 目录 一、总述篇 二、区位篇 三、项目篇 四、营销篇 五、蓬莱碧桂园项目简析 一、总述篇 海阳碧桂园十里金滩项目开盘数据： 开盘时间：2013年8月18日 开盘成交套数：4800套 开盘成交总金额：28亿元 开盘联动城市:北京、上海、武汉、沈阳、兰州等遍布全国的11个认购点同步开启 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 1、开发模式 低价取地，大规模开发造城 包括十里金滩在内，碧桂园项目大多选址三、四线城市新发展中心、以及 一、二线城市的潜力发展区域。大体量、低价获取土地，大规模开发建设。 快速造城，配套先行 碧桂园自主造城能力极强，年开发能力可达千万平方米；项目平均在开工1- 2年内便可首批交付使用；由于项目多位于郊区，因此碧桂园以配套先行的理 念，使交通、商业、教育、医疗等配套率先建成并投入使用。 低价、批量入市，实现快速销售 项目在获取预售证后，会全数投放于市场。为实现快速销售，通常以低于当 地市场均价的价格水平入市，尽可能实现开盘售罄。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 2、营销 准确定位及清晰的营销诉求使营销迅速进入动作执行轨道 碧桂园十里金滩定位及主诉求：青岛东 中国度假刚需第一城 认筹高优惠 认筹缴纳1万元，抵两万后享受开盘65折优惠。 销售人员高佣金激励 固定成交佣金提成为1.2%；单套最低佣金近2000元；以数倍于市场佣金的水 平提振销售积极性。 庞大的销售团队 现场十组销售团队，每组十人，共100人 ；外展及拓展销售人员共计接近千 人。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 3、全产业链运营 最大限度控制成本 从拿地开发、规模化生产到快速营销在一年内可以全部搞定。从采购成本及 时间上进一步反哺开发方面的利润。 拥有近千人的设计院 拥有行业内前三甲的管桩厂 旗下拥有总包一级资质、建筑幕墙设计及施工二级资质、机电安装三级资 质的建筑公司  自有推广创意中心  自有楼书及其他印刷品印刷厂  自有现代家具公司 其他方面也建立起强势的集中采购体系 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 4、现场呈现及服务前置 示范区震撼呈现 大规模示范区，短时间快速呈现；景观、道路、果岭、风情街、水域、海滩、 样板间等多维度实景震撼兑现，有力支撑客户大量导入及入筹。 星级物业前置 门岗、安保、服务等物业人员全面进入现场工作状态；物业服务前置，到访客 户提前感受到碧桂园星级物业的服务标准，增强购买信心。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 5、工程支撑 项目4月动工，7月13日示范区正式开放，3个月左右时间完成近30万平方米的 示范区建设，为项目销售提供有力的现场支撑。包括道路、景观、销售中心、 样板间、室外泳池、沙滩设施、商业街等。 二、区位篇 1、项目区位 碧桂园十里金滩，位于烟台及青岛之间，国家“十二五规划”半岛蓝色经济圈 核心区——丁字湾。 南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。 二、区位篇 2、项目交通— （1）轨道交通 海青（海阳至青岛）城市轻轨正筹建中，十里金滩距离规划建设中的辛安 镇站点仅3分钟车程，预计通车时间为2018年。 海青轻轨未来与青岛地铁2、4号线实现换乘，快速抵达青岛中心地段 轨道交通是未来居民出行的重要工具之一，但目前还在规划筹建阶段 二、区位篇 2、项目交通- （2）高速路网 项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰等高速路网交 错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。 二、区位篇 3、城市配套 项目地距离海阳市区约30公里，周边以荒地及自然村庄呈现，集中的生活配 套、学校、医疗、公共交通以及娱乐配套处于空白状态。 二、区位篇 4、重点不利因素—核电站 海阳核电站，位于海阳市东北方向22公里处，电厂三面环海。距离烟台市93公 里，青岛市108公里。距离十里金滩项目42公里。2014年建成开始正式发电。 核电站的修建对于区域内、外的客户还是具有一定的影响。 三、项目篇 1、项目整体概况— （1）基础指标 占地面积 460万平方米 开发周期 项目预计开发周期为8年 容积率