永州上海花园市场调研及前期产品规划建议2011.pdf

1 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 前言 从零陵区市场的整体发展水平而言，房地产市场发展还是 处于初始发展阶段，但是不同时期拥有其不同的发展特征，对 于本项目而言，其机会存在，更多的是未来的，而不是已有的。 竞争成败取决的因素是什么？答案可以有多项，但是核心 因素只有一个：产品。本司总结运营的数十个项目，对于产品 规划，如何做好“价值容积率”，决定后期竞争成败！ 价值容积率不同建筑容积率，它涵括规划、开发、营销三 条主线，全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程，本案也是 立足于该点，对上海花园项目进行深入剖析。 2 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 目录目录 市场市场篇：篇：城城市经市经济济对地对地块块开发开发影影响与响与指导指导 ．永州城市规划及房地产开发情况 6 二．零陵区经济发展情况及规划前景 10 三．零陵区人口与人均收入 16 四．零陵区房地产开发与个案分析 18 规划规划篇：篇：地块地块SWSWOTOT分分析析及规及规划划要点要点 ．地块现貌以及SWOT分析 36 二．地块产品开发的意向规划等级分析 40 三．地块规划产品布局与交通路网 44 四．产品建筑风格与景观风格建议 54 3 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 目录目录 产品产品篇：篇：项项目住目住宅宅户型户型产产品设品设计计建议建议 ．户型设计中有效空间利用……………………………………………58 二．高层住宅产品开发建议………………………………………………66 三．多层住宅产品开发建议………………………………………………74 定位定位篇：篇：项项目目 场场定位定位及及案名案名建议建议 ．项目消费群体描述……………………………………………………82 二．项目形象定位及定位语………………………………………………85 三．项目LOGO设计及延展…………………………………………………86 4 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 一部分 市场篇Economy and impact 城市经济及对地块开发预期 5 NIBI REAL ESTATE ADVISER 九皓房地产顾问 一、永州 城市规 划发展分析