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周口项目市场调研报告 一、周口市人口、经济和城市规划状况 1、人口发展及城镇化 1949年，设淮阳专区，1965年设周口专区。2000年6月8日，经国务院批准撤销 周口地区设立地级周口市，现下辖 8 县 1 市 1 区和 1 个省级经济技术开发区，总人口 1081万人（截至2007年底），居全省第二位。市区仅有川汇区一个区。 截至2007年底，周口市区总人口约45万——50万人，其中非农业人口25万—— 28万人，农业人口13.4万——15万人，暂住人口6.3万——7万人。 2007年周口市城镇化率只有22%，与全省全国相比，还有很大的差距，仍处于城镇 化的起步阶段，但城镇化速度较快，年均增长1.2个百分点（郑州为1个百分点）。 分析： 周口人口庞大，但城镇化水平较低，市区人口少，这是周口人口发展及城镇化水平 的基本面；但由于处于城镇化的起步阶段，城镇化进程的速度较快，市区人口增长速度 较快。 基于此，可以判断周口市的住房需求者及需求量的总量较小，而增长速度较快。 2、经济发展 2007年全市生产总值达到817.8亿元，比上年增长13.0%，第一、二、三产业比例 为 32.1：41.5：26.4；农业产值占 GDP 的比例过高，工业发展比较薄弱，全市全部工 业增加值占GDP的比重仅为36.9%。在职职工平均工资水平为10437元（郑州为23025 元）。 食品、皮革和制药工业为周口市的三大支柱产业，这三大支柱产业增加值占 GDP 的比重约为25%左右，支柱产业的优势地位并不突出。 非公有制经济为周口主要的经济增长点，非公有制经济增加值占全市生产总值的比 重达54.2%，增长速度也超过GDP增长速度。 分析： 周口缺乏具有明显优势的产业引领经济发展，食品、皮革和制药工业等支柱产业不 能对经济产生主导作用或产生比较有力的影响；农业经济比重过大，直接导致居民富裕 程度不高，经济增长速度较缓（尽管 2007 年 GDP 增长率在 13.0%，但省内其他地市的 1 速度远高于该数字。） 民营经济占半壁江山，发展速度快，这是促使社会富裕、催生富裕群体的良好经济 环境。 基于以上两点可以判断，周口住房需求者的消费水平不高，支付能力不强，住房需 求总量将保持在一个较低的水平上；私营业主、个体商户等民营经济经营者是重要的潜 在住房需求者。 3、周口市城市规划状况 周口地处豫东平原，地上无山，地下无矿，资源比较单一，属典型的经济欠发达地 区。当地政府在制定政策时，决策者考虑到由于受基础设施、经济发展水平、技术条件 等诸多因素的制约，短期内，工业和第三产业很难有大的突破，因此，决策者将房地产 业作为推动周口经济发展的突破口。 目前，周口市最重要的长期规划主要有三项：一是周商一体化，向西南发展；二是 建立新行政区，向东南发展；三是老城区改造，提升城市综合水平，这三个方面均以房 地产业作为发展先导。 周商一体化以周口市区和商水县城一体化为核心内容，带动市区向西南发展，当前 的发展核心是莲花大道和中州南路交叉口附近区域，代表性楼盘有兰亭山水、欧洲城等 项目； 东行政区扩展以建设市级行政中心为核心内容，市政府及所属部门将陆续搬迁于市 区东南部，促进市区向东南发展。向东南扩展的最大便利条件为土地资源丰富，地貌开 阔，发展空间大。 老城区改造是政府主要工作任务，重点改造区域是沙颍河以北区域，沙颍河以北规 划、管理缺失，城市面貌破旧，亟需升级改造。阳光控股集团开发的半岛城邦和周口市 金冠投资开发有限公司开发的关帝上城是老城区改造招商引资的两个重点项目。这两个 项目是对本项目具有重要参照意义的楼盘。 分析： 政府将房地产业作为推动周口经济发展的突破 口，把房地产业作为城市发展的先 导，对房地产业的发展无疑具有重大的推动作用。对本项目而言，老城区改造的影响更 大，因老城区改造而开发的项目纷纷布局在本项目周边，与本项目存在竞争关系，在项 目销售环节可能对本项目产生一定影响。 二、周口市房地产市场发展状况