新世界地产成都丽景花园市场调查分析及定位建议.pdf

新世界地产成都丽景花园市场调查分析及定位建议 ■周边态势分析 ★小户型是本区域的市场短缺点 本项目位于西安路，成都市最早的几个小区如青羊小区、抚琴小区、白果林小区都分布在这个区域，该区域城市 老住宅较多，房地产开发拆迁量大，拆迁成本高，致使本区域开发多以100-180M2 左右住宅开发为主力，直到去年年 初才出现了如“经典2000”，面积在40-80M2 的纯粹小户型项目。 根据我们对本区域所做的调查，发现本区域的住宅项目中，以大户型为主力的项目大约占80%的比例，而30--80 M2 左右的小户型只有“经典 2000”以及早期的花牌坊公寓有少量小户型推出过，不过数量都不大，从市场情况来看， 走势良好。 据专业调查机构的调查数据显示，大中城市里，对小户型有需求的流动人口平均每天有 150 名。而本区域小户型 项目超级短缺，由此看来，本区域小户型市场是旺求的，在本区域推出集办公、居家、投资三位一体的小户型将填补 该区域小户型空白。 ★本区域房价总体呈下降趋势 1 近两年来，由于竞争形式的进一步白热化以及周边大量楼盘的涌现，本区域房产售价呈现出明显的下降趋势。通 过我们对本区域住宅的调查，我们发现本区域开发项目主力户型均在120-200M2 之间，除早期开发的绿阳村、少城府 邸两个楼盘均价水平在3500元/M2 2 以上，其余近几年开发的项目普遍销售均价维持在3200元/M ，加之羊西线成片的 房屋开发，舒适的小区环境和较高的性价比无不对一环路内无任何环境可言的住宅产生强烈的价格冲击力，导致本区 域房价总体呈下降趋势。下以表格形式对本区域住宅楼盘进行进一步的阐述：(后附地形图) 项目名称 面积 均价 公摊 装修标准 销售率 备注 元/M2 碧园（二期） 146-148 3200 11% 清水房 30% 13 层电梯公寓；户型过大、单一，仅三种户型，148、 M2 2 146、217M 朝向大多为东西 城西故事 121-174 3050 16% 清水房 60% 16层电梯公寓；无停车场，车位紧张；出入口狭窄 M2 玉锦名都 103-165 3400 14% 清水房 60% 18层电梯公寓；无小区环境，但视野开阔；户型采光好 M2 2 芙蓉花园城 148-343 2950 14.7% 清水房 30% 10层电梯公寓；户型面积大，客厅见明显柱梁；价格随 M2 意性大 同仁