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定州市市场调研报告 北京上古新锐房地产经纪有限公司 2012-3-8 目 录 目 录 2 第一部分 定州市宏观环境分析 4 一、城市发展概况 4 1.1 城市区位 4 1.2 行政区划 4 1.3 城市人口 5 1.4 城市化率 6 1.5 城市交通 6 1.6 城市发展规划 7 二、城市经济发展水平 8 2.1 GDP 及增长率 8 2.2 人均GDP 及增长率 10 2.3 产业结构分析 11 2.4 人均可支配收入分析 12 2.5 区域重点项目一览 12 三、定州市房地产发展阶段研判 13 四、城市环境分析 14 4.1 全国政策环境 14 4.2 河北及保定政策环境 19 4.3 定州政策环境 19 第二部分 定州房地产市场环境分析 20 一、定州房地产市场分析 20 1.1 定州房地产市场总体特征 20 1.2 房地产市场供应分析 21 1.3 房地产市场需求分析 23 1.4 房地产市场价格走势分析 23 1.5 房地产市场未来走势研判 24 1.6 小结 24 二、土地市场分析 24 2.1 土地成交面积及成交金额 24 2.2 土地成交均价分析 27 第三部分 定州房地产市场商业物业各类型分析 28 一、商业市场分析 28 1.1 核心商圈发展历程 28 1.2 定州市商业规划 29 1.3 目前主要商业分布 30 1.4 典型零售百货类商业项目分析 31 1.5 典型专业市场商业项目介绍 37 1.6 商业市场容量分析 39 1.7 商业市场特征总结 41 二、酒店市场分析 42 2.1 中高档酒店分布情况 42 2.2 主力客群分析 43 2.3 典型案例特点分析 43 2.4 酒店市场容量分析 46 2.5 星级酒店投入回报简析 47 2.6 酒店市场总结 47 三、 写字楼市场分析 47 3.1 分布现状及发展趋势 47 3.2 主力客群分析 48 3.3 典型案例特点分析 48 3.4 写字楼市场特征总结 49 第四部分 地块初判及产品定位 50 一、 开发目标解析与开发背景研究 50 1.1 开发目标解析 50 二、各地块产品定位及规划初探 51 2.1 意向地块示意 51 2.2 各地块基本情况 51 2.3 各地块SWOT 比较分析 55 2.4 倾向型地块未来潜在客群量测算 56 2.5 地块一规划建议 59 2.6 地块三规划建议 61 第一部分 定州宏观环境分析 一、城市发展概况 1.1城市区位：位于河北中部，重要交通枢纽 定州地处河北省中部，太行山东麓，华北平原西缘，位于京、津、石三角区的战略腹地， 自古就有“九州咽喉地、神京扼要区”之称，市区距北京市196公里、天津市220公里，车程 均为两小时左右；距石家庄市68公里、保定市56公里，车程均为50分钟左右；距石家庄国际 机场38公里，车程30分钟；距天津港240公里，车程2.5小时；距黄骅港165公里，车程2小时。 京广铁路、107国道、京珠高速公路、京昆高速和正在建设的京郑高速铁路客运专线纵 贯南北，朔黄铁路、定河公路横穿东西，省级公路四通八达，是华北地区重要的交通枢纽。 图 1-1 定州区位图 56KM 定州市 一小时车程范围 68KM 小结： 定州是衔接石家庄和保定的重要交通枢纽，有利的地域促进定州与外界的交流，同时也 会导致人员和资金的外流。 1.2 行政区划：3城区，22个乡镇 定州市辖3个城区、13个镇、8个乡、1个民族乡：南城区、北城区、西城区、留早镇、 清风店镇、庞村镇、砖路镇、明月店镇、叮咛店镇、东亭镇、大辛庄镇、东旺镇、高蓬镇、 邢邑镇、李亲顾镇、子位镇、开元镇、赵村乡、周村乡、东留春乡、号头庄回族乡、杨家庄 乡、大鹿庄乡、息冢乡、西城乡。 图1-2 定州区域地图 庞村镇 清风店镇