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南国新城前期调研定位策划案 目 录 第一节 长沙市房地产发展形势及政策分析………………………………1 一、2005 年长沙房地产市场运行基本情况………………………………1 二、2006 年我国房地产业发展的政策导向………………………………6 三、2006 年房地产发展趋势展望…………………………………………8 第二节 区域结构调查与城市发展规划调查………………………………10 一、地理位置及概况………………………………………………………10 二、公共设施状况…………………………………………………………10 三、交通道路体系状况……………………………………………………10 四、区域性质与功能特点…………………………………………………11 五、规划展望………………………………………………………………11 第三节 区域个案调查………………………………………………………11 第四节 第四节 项目 SWOT 分析…… ……………………………………………29 第五节 第五节 市场需求分析………………………………………………………31 第六节 第六节 项目思路……………………………………………………………39 第七节 第七节 项目定位……………………………………………………………40 一、项目定位之基准………………………………………………………40 二、项目市场定位原则……………………………………………………42 三、市场定位（开发档次）………………………………………………42 四、价格定位………………………………………………………………45 五、客户细分………………………………………………………………45 六、客户定位………………………………………………………………49 七、功能定位………………………………………………………………52 八、建筑规划设计建议……………………………………………………53 九、户型定位………………………………………………………………61 第八节 第八节 开发经营指导思想…………………………………………………64 第一节 长沙市房地产发展形势及政策分析 从全国来看，2005 年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到 一定的遏制。以 3 月 17 日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“ 国八条” 为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下，长 沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长， 商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降， 国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产 市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。 一、2005 年长沙房地产市场运行基本情况 1 、务实基础，固定资产投资稳步增长 长沙市固定资产投资从 1998 年的 148.43 亿元，大幅上升到 2005 年的 881.44 亿元（2000 年后平均增长率为 51.8% ），成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资 力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规 模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了城市面貌，也推动了房地产业的发展。 2 、居民收入的提高为房地产发展提供了支撑 在整体经济发展的同时，长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅 10%左右。2004 年长沙市城市居民人均可支配收入达到 11000 元，远远高出武汉、海口、河北、郑州、成都、 兰州等其它同等城市，已处于中西部同类城市前列。根据长沙市十一五规划，预计到 2010 年末，城市居民人均可支配收入将达到 20170 元。收入的提高，为房地产的发展注入了持续 的动力，成为房地产发展的最大动力。 3、房地产投资依然高歌猛进 自2000 年以来，房地产开发投资迅速增长，经济的发展和固定资产投资的增长，为房 地产业的发展奠定了坚实的基础，房地产投资逐年增长，保持了良好