淮安东方明珠调研策划报告.pdf

淮安「东方明珠」 调研策划提报 调研策划提报 淮安星宇营销策划 2012年10月22 日 提报简要 提报简要 □ 淮安及淮安区城市概况 □ 淮安及淮安区城市概况 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 项目定位及宏观客群分析 □ 项目定位及宏观客群分析 □ 项目合作方式 □ 项目合作方式 □ 营销推广策略 □ 营销推广策略 □ 淮安及淮安区城市概况 □ 淮安及淮安区城市概况 淮安市 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。 淮安市 淮安市地处江苏省北部中心地域。 位于北纬32°43 ˊ00“～ 34°06 ˊ00”,东经118°12 ˊ00“～ 119°36 ˊ30”之间。北接连云港市 ，东毗盐城市，南连扬州市和安徽 省滁州市，西邻宿迁市。东西最大 直线距离132 公里，南北最大直线 距离150 公里，面积10072 平方公 里。2004年，市区建成区面积80平 方公里。下辖清河、清浦、淮阴、 楚州、开发区5 区和涟水、洪泽、 盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我 国重要的南北地理分界线，淮安的 气候、物候、植被、生物资源等具 有明显的过渡特征。 淮安区 淮安区 120万人口的全国历史文化名城，一代伟人周恩来的故乡 淮安区是国务院首批核定的全国历 史文化名城，这里物华天宝、人杰 地灵，自古至今，名人辈出，这块 沃土养育了一代代优秀的淮安儿 女，淮安区行政区域面积1517.6平 方公里，人口98.46万人，淮安区辖 21个镇、6个乡，2011年实现地区 生产总值246.8亿元；财政收入33.2 亿元，其中地方一般预算收入19.8 亿元，全年完成规模上固定资产投 资117亿元，增长46.3% 。实现社会 消费品零售总额82.12亿元，增长 22.5% 。全年实现外贸进出口总额 1.56亿美元，增长28% ；注册外资 淮安区 实际到帐2.11亿美元，增长 102.7%。城镇居民人均可支配收入 16410元，增长16.8%，农村居民人 均纯收入8834元，增长19.3%。 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 △各乡镇项目整体销售价格较低，很难在短时间内拔高价 △各乡镇项目整体销售价格较低，很难在短时间内拔高价 格标杆 格标杆 △ 各乡镇固有一些特征，购买群体划分比较明确 △ 各乡镇固有一些特征，购买群体划分比较明确 △ 房地产开发较于零散,缺少品牌开发商,行业整体水平不 △ 房地产开发较于零散,缺少品牌开发商,行业整体水平不 高 高 △ 产品缺少创新性，同质化严重 △ 产品缺少创新性，同质化严重 △ 乡镇购房人群趋于随意性，整体接收度不高 △ 乡镇购房人群趋于随意性，整体接收度不高 △ 乡镇开发项目体量较小，配套设施不全，与大型居住区 △ 乡镇开发项目体量较小，配套设施不全，与大型居住区 有明显区别 有明显区别 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 □ 淮安区乡镇房地产现状与特征 △ 乡镇可开发土地稀少，升值空间较大 △ 乡镇可开发土地稀少，升值空间较大 △ 土地出让市场良好,以住宅用地为主 △ 土地出让市场良好,以住宅用地为主 △ 住宅用地容积率普遍较高 △ 住宅用地容积率普遍较高 △ 项目同期性竞争对手较少 △ 项目同期性竞争对手较少 △ 住宅用地价格屡创新高 △ 住宅用地价格屡创新高 □ 项目定位及宏观客群分析 □ 项目定位及宏观客群分析 □ 对本项目定位 □ 对本项目定位 1）城镇背景 1）城镇背景 作为中国“教具之乡”施河镇 ，镇域面积58平方公里，人口4.5万 ， 作为中国“教具之乡”施河镇 ，镇域面积58平方公里，人口4.5万 ， 施河工业经济发达，教学具产业块状经济优势明显，施河镇拥有大 施河工业经济发达，教学具产业块状经济优势明显，施河镇拥有大 大小小的教学具企业近100家，从业人员近万人 。 大小小的教学具企业近100家，从业人员近万人 。 2 ）项目背景 2 ）项目背景