房地产市场调研工作流程.pdf

房地产市场调研工作流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信 息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预 测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧 重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单 个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然 后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、 点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工 接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了 解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、分析楼盘的地理位置 宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工 业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、 省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、 学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市 场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。 微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边 竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼 盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼 1 盘的大部分价值。 2、分析产品 这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地 面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、 绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计 与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、 视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络 系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED 屏幕显示 系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、 消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此 而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是 产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设 计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间 是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有 许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三 个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等 等。 2 5、销售执行 这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执 行……另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接 受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征……，所有的 这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面 都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的 全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域 市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 1、区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特 征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析， 在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。 2、区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、 类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市 场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性 与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是 住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当 好，这就