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第一篇 市场环境分析 一、 商业的常见经营模式 目前国内外所存在的比较常见的经营模式主要有综合性百货商场、主题性商 场、超市、专卖（专业）店、分零经营的独立街铺、SHOPPING MALL、情景商场 等。 A、综合性百货商场：如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸 业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、 化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用专柜经营的方式。 B、主题性商场：如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海 马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营 品种限于一定的主题。 C、超市：特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必 需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对 较高。 D、专卖（专业）店：主要涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、 中联等，这类经营规模普遍较小。 E、分零经营的独立街铺，面街、独立。 F、SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城等。此类经营模式以大型百货 商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范围广，极 易形成强大的核心吸引力。同时也意味着其规模也相当大。 G、情景商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点 是集购物、娱乐、旅游、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定 位为潮流、时尚和极具个性化。商场特色鲜明，有别于传统的百货商场和超市， 具有强大的生命力和竞争力。如昆明金碧辉煌。 二、 深圳市商业现状 目前，深圳市内的商业区主要集中在人民南和东门，华强北及南山。人民 南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福 田东与罗湖区相邻处形成。南山商业区则是一个新兴的商业中心。 （一）人民南及东门商业区 人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深 南东路，南至沿河南路。是深圳形成的最早的商业中心。拥有独特的区位、口岸、 交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。 人民南、东门商业圈主要以经营服装、皮具为主，各层品种的分布非常相似。 如一层主要为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺 品、眼镜；三层则主要是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。表现业态雷 同，经营品种缺少细分。但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主， 而东门的档次相对要低一些。 人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式主要有三种，一是发展商 直接招租，经营者入场交租金；二是发展商自营或联营（保底扣点方式抽取租金）； 三是发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。而东门以 出售铺位为主，且多采用返租形式。 人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米； 3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。 人民南、东门商场空置率有四分之一多，特别是高层部分，甚至一半以上是空置 的。各层平均空置率：一层：2％； 二层：20％；三层：35％； 四层：60％。 （二）华强北商业圈： 华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖 服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。这些 经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机 会也比其他商业区大。 华强北商业圈的经营主要以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大， 发展商一般将商铺出租给经营管理公司，再由经营管理公司负责经营。如顺电家 居广场，女人世界等。 华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：一 层约 850 元/平米；二层约 350 元/平米；三层约 250 元/平米；四层约 150 元/ 米。空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%; 三层、四层 约25％。 （三）南山商业圈 南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增 多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业纷纷抢驻，如沃尔玛、家乐福、 顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。目前，南山商圈已形成以海雅百货为核 心的南油商