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第二章 项目投资环境和市场研究 第一节 历年深圳房地产市场研究 第二节 2004 年深圳房地产市场发展状况 第三节 2005 年深圳市房地产市场发展状况 第四节 罗湖区发展及前景预测 第五节 宏观市场与本项目发展借鉴 第六节 罗湖区市场分析及结论 第三章 项目分析与评价 第一节 项目 SWOT 分析 第二节 项目评价 第四章 市场定位及项目评估 第一节 项目定位 第二节 商业定位 第三节 项目形象打造 第五章 销售及经营收入测算 第一节 项目总体推广策略与总体步骤 第二节 销售总收入预测表 第二章 项目投资环境和市场研究 第一节 历年深圳房地产市场研究 一、房地产投资情况 从深圳历年房地产开发投资额情况分析，深圳房地产投资仍保持高速增长。自 1997-2003 年以来，维持在两位数的同比增长速度，2004 年由于受深圳房地产开 发用地供应量比较少（2004 年深圳政府出让房地产开发用地仅 100 万平方米） 和国家宏观调控政策的影响，深圳房地产投资出现小幅下调，但投资规模仍保持 在 400 亿元以上，说明深圳房地产开发市场仍处在发展期，仍具有相当大的发展 潜力。 二、房地产销售情况 （一）总体情况 从深圳房地产每年的开发市场销售面积分析，深圳房地产市场需求比较大，2004 年市场规模达到年销售面积 935.85 万平方米，市场容量不断扩大，保持稳步增 长的态势。 （二）住宅市场 从历年深圳二级开发市场的住宅销售情况分析，市场对住宅需求的量比较大，市 场容量仍处在发展阶段，2004 年深圳房地产二级开发市场容量达到 820 万平方 米，占深圳房地产二级开发市场的市场容量的绝对比例。 （三）商业用房 从历年深圳房地产二级开发市场中商业用房的细分市场分析，商业用房的市场容 量比较小，年销售量20――40 万平方米，市场的波动比较大，开发商业用房的 风险比较大。 （四）办公楼 从历年深圳办公楼的销售面积分析，深圳办公楼销售面积年销售面积 10－－20 万平方米，办公楼细分市场受宏观经济的发展情况影响比较大。2001 年后，受 中国加入WTO 的影响和福田中心区开发建设的推进，细分市场开发规模不断扩 大，深圳办公楼市场逐步开始复苏。 （五）空置面积 从深圳历年商品房的空置面积分析，自 2002 年后，深圳房地产市场的空置面积 逐步减少，显示深圳房地产市场的需求仍比较旺盛。 三、区域分布情况 （一）销售面积区域分布 从历年深圳商品房的销售面积分布分析，商品房销售面积由早期集中在罗湖、福 田两区，过渡到福田、南山两区，现逐步向南山、宝安两区过渡，反映出开发市 场热点区域在不断变迁。 （二）住宅销售面积区域分布 从历年住宅销售面积的区域分布分析，深圳住宅市场的热点区域呈现从罗湖区向 福田区，再向南山区转移，呈现从深圳中部向西部、北部发展，从关内逐渐向关 外转移的趋势。 （三）写字楼区域面积分布 从历年深圳办公楼销售面积的区域分布，深圳办公楼市场主要集中在罗湖和福田 两个行政区，其他行政区只是很小的补充市场。 （四）商业用房区域分布 从深圳商业用房销售面积分布，深圳早期的商业物业市场主要集中在罗湖区和宝 安区，近年逐步发展成以龙岗区为主导，南山区和罗湖区为补充的市场格局。 四、住宅销售价格 从 2003 年、2004 年已售商品住宅价格的分布情况分析，各区的价格重心明显有 所提高，显示深圳住宅市场的价格正在稳步增长。 五、总结 综合分析深圳房地产市场的发展情况，呈现以下发展特征： 1、深圳房地产市场处在稳步发展期，市场需求比较旺盛。 2 、深圳房地产开发模式明显表现为短时间、小范围内区域集中开发，热点 区域在短时间内转移的特征。 3、深圳住宅市场的需求仍比较大，主要开发区域从东向西转移，关内向关 外转移。随