房地产行业投资策略半年报：几多风雨千山路，好事多磨终有期.docxVIP

第 PAGE \* MERGEFORMAT 1 页 共 NUMPAGES \* MERGEFORMAT 3 页 目录索引 19 年上半年基本面回顾 7 19 年 3 月景气度短暂回升, 主要是重点城市“点复苏”而非“全面回暖” 7 重点城市复苏主要以“量”带动，价格系统性上涨的风险较低 12 部分城市土地市场与销售同步回暖，但大部分土地市场保持平稳 14 政策面回顾与预测 21 需求端预测：19 年预计销售面积同比下降 2.5% 26 供给端预测：19 年预计新开工上涨 5%，投资上涨 7% 35 （一）土地投资测算：19 年出让金同比下滑 7%，土地投资上涨 6.3% 36 （二）新开工增速测算：调整 19 年新开工增速至上涨 5.0% 37 （三）投资增速预测：19 年投资同比上涨 7%，其中施工投资上涨 7.4% 38 板块估值修复概率提升，板块投资价值提升 40 板块投资拐点临近，销售增长保障收益弹性 40 企业经营能力替代财务杠杆成为房企核心指标 42 板块及个股估值具备强安全边际，业绩增速打开上行空间 52 图表索引 图 1：18 年 9 月全国商品房单月销售同比首次转负，以往周期来看，转负至见底大概需要 2-3 个季度 7 图 2：东中西部城市销售面积单月同比增速（%） 8 图 3：重点城市与其他城市销售面积单月同比（%） 8 图 4：统计局与 38 城市商品房销售面积单月同比 8 图 5：分线城市商品房销售面积同比（%） 8 图 6：80 城商品住宅推盘规模与同比 9 图 7：各城市成交与推盘对比关系 10 图 8：重点城市新开盘去化率（中指院） 10 图 9：重点城市商品房及住宅批售比 10 图 10：重点城市 19 年M3-M4 批售比与 18 年批售比对比 11 图 11：19 年 1-4 月 80 城市住宅推盘同比与成交同比关系 11 图 12：样本城市住宅批售比情况 12 图 13：统计局 70 大中城市新房环比 13 图 14： 70 大中城市分线城市新房价格环比（%） 13 图 15：19 年统计局 70 大中城市新建商品住宅价格环比变化 13 图 16：重点城市 19 年M3-M4 房价月均环比与 18 年月均环比对比 14 图 17：统计局 70 大中城市房价平均涨幅情况 14 图 18：300 城全类型土地供销比 15 图 19：300 城市全类型土地年整体成交情况 15 图 20：300 城市全类型土地季度成交情况 15 图 21：300 城全类型土地出让金与同比 16 图 22：300 城全类型土地溢价率 16 图 23：300 城宅地流拍率情况 16 图 24：19 年 5 月中指院 300 城宅地溢价率情况 17 图 25：重点城市M1-M5 溢价率与 18 年对比 17 图 26：地方政府土地财政依赖程度 18 图 27：单月国有土地使用权出让收入与同比 18 图 28：地方财政收入与土地供给变化关系 19 图 29：南京 18 年和 19 年宅地出让区域分布 19 图 30：合肥 18 年和 19 年宅地出让区域分布 19 图 31：重点城市溢价率与去化周期对比 20 图 32：房企资金来源中开发贷与自筹资金同比 21 图 33：A 股房企债权融资规模 21 图 34：A 股房企债权融资结构 21 图 35：房企债权融资成本（%） 21 图 36：18 年底以来中央房地产调控表态 22 图 37：地方行业政策调控次数分类与汇总（次） 23 图 38：重点 35 城首套二套房按揭贷平均利率 24 图 39：重点 35 城首套二套房按揭贷平均利率折扣 24 图 40：我国制造业 PMI 与货币政策关系图 24 HYPERLINK \l _TOC_250019 图 41：地方行业政策分类与汇总 25 HYPERLINK \l _TOC_250018 图 42：重点城市与其他城市销售面积增速及其与 19 年年度策略的对比 27 图 43：一线城市单月新开工规模与同比 27 图 44：二线一类城市单月新开工规模与同比 27 图 45：2009-2018 年重点城市月均销售面积 27 图 46：一线城市成交规模与同比增速 28 图 47：二线一类城市成交规模与同比增速 28 图 48：全国棚改计划量（万套） 28 图 49：城镇棚户区计划改造套数（万套） 28 HYPERLINK \l _TOC_250017 图 50：棚改主要资金来源（PSL 及棚改专项债）发行规模及增速 29 HYPERLINK \l _TOC_250016 图 51：测算各省三四线城市棚改货币化安置面积占销售面积的比例（18 年） 30 图 52：2009-2018 年二线三类和三四线城市月均销