广东某房地产项目可行性研究报告.docxVIP

XX ? XX半岛前期可行性研究报告 广州XX房地产顾问有限公司 二零零九年六月二十日 TOC \o 1-5 \h \z 前言 3 \o Current Document 第一部分项目SWOT分析 4 1.1项目优势分析 4 1.2项目劣势分析 8 1.3项目机会点分析 11 1.4项目威胁点分析 15 \o Current Document 第二部分 项FI战略规划和市场发展方向建议 17 2.1项目发展战略规划 17 2.2项目市场发展方向建议 19 \o Current Document 第三部分项目市场定位、客户定位 22 3.1市场定位 22 3.1客户定位 26 \o Current Document 第四部分 项目成木利润分析 27 4.1估算前提和依据 27 4.2投资效益分析 28 4.3项目敏感性分析 34 \o Current Document 第五部分项目融资和收益分析 37 5.1阶段性工程建安费3 7 5.2项目投资计划及资金筹措表37 5.3税后利润表 38 5.4现金流量表 38 第八部分 项目的风险管理40 \o Current Document 第七部分结论 42 根据XXXX半岛市场调研分析报告对长三角洲经济区宏观市 场环境、别墅市场、竞争板块的深入分析，我们对本项目进行 了可行性经济分析，重点对本项目的战略发展方向、市场定位、 投资回报等进行分析，以为本项目的战略投资、规划和开发提 供科学依据，更好地控制开发方向，合理地规避风险，将XX XX 半岛项目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品质湖畔生 态别墅社区，为XX集团在长三角房地产市场的发展奠定良好的 基础。 第一部分项目S WOT分析 本项目的优势（S）、劣势（W）、机会（0）、威胁⑴如下： 一、项目优势分析 1.淀山湖为上海市唯一的大型天然湖，具有很高的认知度 本项目位于昆山锦溪淀山湖畔，63平方公里风景秀美的 湖面与上海市共享，以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富, 淀山湖的绝大部分水域属于上海，上海市民一直以来对淀山湖 具有良好的认知度，随着上海国际化大都市经济、人口的高速 膨胀，这里日益成为上海市民居住、旅游、度假、商务休闲的 好去处。 2. 优美的湖景生态环境，有利于打造成为沪上高品质的 湖景庄园别墅 淀山湖风光秀丽，环境优美，空气清新，是上海市唯一拥 有的天然湖泊，规模和景观远胜过余山。本项目拥有2000米 的湖岸第一排景观带，充满自然情趣，地块内众多水系形成密 集的天然活水网络，为项目规划和营造亲水、亲自然的水环境 系统提供了丰富的素材，而且项目本身的定位高，有很多岛屿 式、半岛式规划，并有豪华会所和游艇码头设计，有利于打造 成为高品质居住、度假、商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别 墅。 3.位于上海西低土地成本开发，售价远低于湖对岸 3. 位于上海西 低土地成本开发，售价远低于湖对岸 的上海别墅 本项目虽然位于淀山湖畔，但却位于昆山，虽然与上海 市一水之隔，但与上海市区、西郊一带高昂的土地成本相比 较，本项目（总用地面积为82 4223平方米，合1 235亩）具 有较大的成本优势，同时只有很少量的民宅需要拆迁，这些 也全部由当地政府统一协调拆迁，减少了相关的拆迁成本， 这些优势为开发商的成功开发奠定了基础，这已在其它项目 操作过程中得到了验证。而見，虽然同处于淀山湖畔，本项 目的售价远低于湖对岸的上海别墅，具有较强的价格竞争优 势。 浓郁的江南古镇文化及人文环境，旅游资源丰富 项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇，曲巷、 流堤等构成的古镇美誉吸引了无数慕名而来的旅游者，与名 闻世界的周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中国博物馆之乡， 众多博物馆、江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗、 信仰、雕刻和各种艺术门类，具有高层次审美价值，同时可 以悦目、悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之一进行房地 产项冃开发奠定了基础。 便利的交通条件，至上海市中心45分钟车程 本项目处于上海、苏州、杭州三角地区的中心地带，3 18 国道、沪宁高速在附近途经，苏沪高速即将建成通车，距离 上海虹桥机场35公里，距离昆山市区25公里，距离苏州45 公里，交通方便快捷，四通八达，在心理距离上与上海很近。 位于长三角都市经济圈的中心区域，强大的产业支撑 长三角都市经济圈以上海中心、四个次中心（南京、苏州、杭州、 宁波）及十个中等城市所组成的城市群，是我国经济发展速度 最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的经济板块之一。目 前，长三角地区占全国1%的土地和5.8%的人口，创造了 18.7% 的国内生产总值，22%的财政收入和2 8.4%的外贸岀口。 上海是长三角的核心，上海形成的辐射经济圈非常广泛， 一个小时可以到周