世华地产20年深圳怡景中心城销售策划报告.pptVIP

怡景中心城销售策划报告;宏观房地产市场环境;1宏观房地产市场环境;当前经济背景——流动性过剩:货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长;当前经济背景——通货膨胀:高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨; 利率、CPI关系图;“货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。 房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。;房地产从严政策: 2010年以来，国家调控政策持续从严，2011下半年房地产市场的大环境依然是调控为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”;调控手段: 针对住宅，目前国家所用调控手段为史上最严，限购、限贷、限价三大限直接抑制了市场成交价格和成交量;限购限贷令: 限购政策直接导致很多多次置业客户退出住宅市场，直接限制了市场总体成交量，限贷令对高端客户影响不大但限制了普通购房客户;部分城市房价走势及房价控制目标;商业项目：从历次房地产调控来看，开发商都会加大商业产品的出货，一方面可以回流资金，另一方面可以防止住宅价格下跌带来的损失;在当前通货膨胀、负利率的经济环境下，房地产仍然是最佳投资渠道;2微观深圳商业市场环境;深圳五大战略定位： 国家综合改革配套实验区 全国经济中心城市 国际创新型城市 建设中国特色社会主义示范城市 国际化大都市;深圳经济产出总量制约因素 ——土地、人口、环境、资源;发展目标——建设可持续发展的全球先锋城市 经济发展－－繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。 社会发展－－平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。 环境发展－－自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。 节约型城市发展——优化城市空间布局，提升城市运营效率。 未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。 空间发展策略——强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。 在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。; 市级综合性商业区 罗湖金三角商业区 华强北商业区;G; 现有 1 金光华广场 2 华润万象城 3 中信城市广场 4 怡景中心城 5 coco park 6 益田假日广场 7 海岸城 8 花园城;项目名称　;罗湖金三角商圈： 东门、人民南、蔡屋围;项目;项目名称;中信城市广场;项目名称;项目名称;项目名称;;据悉，中心区除已经出让的土地外，剩余地块及即将搬迁的高交会馆用地将全部预留给金融机构； 目前在中心区申请建写字楼的金融机构已达到30家。 深圳中心区将成为名副其实的金融机构聚集地，未来必定成为珠江三角洲区域新的金融中心。;深圳2030城市发展策略中明确指出： 强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。 福田、罗湖、华侨城等城市核心区在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。;地铁1号和4号线在中心区会展中心站呈“十字交交叉”。 深圳地铁在中心区内共设5个出入口。4号线自中心区到香港中环，仅需40分钟，从而有利于促进深港两地频繁联系，地铁枢纽经济作用逐步显现。;农科 豪宅 片区;深圳市中心区总占地面积607公顷：北片区是行政,文化中心；南片区是城市商务区（CBD），莲花山公园为开放性城市公园。总建筑面积达750万平方米。 未来就业人口26万，居住7.7万。;2006经贸中心;6大市政工程;深圳CBD为人为规划，用地以商务办公及市政设施为主，过分注重商务功能，目前的中心区日间人才汇聚，夜晚却成了一座空城，未考虑城市设施和功能使用时间上的平衡。;CBD是政府的重点发展区域 公司和上班人员越来越多，但中午吃饭比较困难，交通不方便 上班经常堵车，交通拥挤 晚上CBD看起来空空的，没什么人，想四处逛逛都没有地方 形态过于单一，过于商务，缺乏情感的沟通和交流;从2000年开工建设以来，中心区的房价一直的上升；价格翻了几番，中心区土地越来越稀缺，以后还会继续往上涨。 写字楼： 写字楼是中心区一大主体物业，目前仍旧存在大量的供给状态，尚有的规划用地也几乎是写字楼用地，写字楼外形中规中矩。 投资客和自用比例各占50％，业主均不急于出手，甚至目前租便宜点也无所谓，对中心区的规划和前景充满信心，价格从最低的9000-13000元/平方米上升到30000元/平方米左右。 办公楼的品质是否纯正非常重要。 商业： 中心区商业目前处于持续发展阶段， COCO PARK、怡景中心城等已运