土地管理学基本原理.ppt

土地法在空间上的的效力：是指土地法生效的范围。一般全国性的土地法生效的地域是全国范围，而各地方性的行政法规只适用于相应的地方行政区域。 土地法对人的效力：适用于我国领土范围内的一切单位和个人，但中外合资、合作、外资企业使用土地管理办法，国务院另有规定。 4.土地法的的表现形式： (1)宪法中有关调整土地关系的条款：具有最高法律效力，其它法律不得与之冲突。 (2)基本法：这是由全国人民代表大会全体会议制定的基本法律。我国目前还没有制定作为土地基本法律的《中华人民共和国土地法》。 (3)法律： 由全国人民代表大会常务委员会制定的规范性文件，如《中华人民共和国土地管理法》等。 (4)行政法规 ：由国家最高行政机关--国务院根据宪法和法律制定的规范性文件等。 (5)地方性法规：由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。 （6）土地专项、技术法规和行政规章 ： 土地 专项法规 行政规章 技术法规 是土地管理部门根据土地管理的客观规律的要求而制定的法规，只在土地管理的业务范围内生效 是各级地方政府制定并发布的有关土地的 单行规章：如规程、规则、办法、命令等。 专项法规 二.《土地管理法》简介 1.《土地管理法》的任务主要有以下几点： (1)维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益； (2) 综合运用行政、经济、法律和技术手段，切实加强土地的统一管理和科学管理； (3) 贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划、加强管理、保护和开发土地资源，制止乱占耕地和 滥用土地的行为； (4)统筹兼顾各项用地，协调好粮食用地与建设占地的关系； (5)为土地使用制度改革，实行土地有偿使用提供法律保证； 5.土地法在土地管理中的作用 (1)土地法是土地管理工作的指南和依据。 (2)宣传、贯彻土地法是搞好土地管理工作的前提。 (3)土地管理实践是制定土地法的基础。 * 需要、动机：控制房价 行为：基本地价调查 控制房价-控制地价-调查现有地价 * 国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。 这种模式首先使用在了深圳，这种模式解决了深圳特区建设的资金问题。 * * 规划中的刚性指标和弹性指标 刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求 * * * * 住宅：70 工业：50 商业：40 * * * (3) 土地价格一般是增加的。 原因： 土地只要合理利用，是一种可长久利用的生产资料； 随着人口的增加，对土地的需求会增加； 随着土地质量、区位条件的改善，土地的利用效益会提高。 例如，我国从1987年底开始进行国有土地的有偿出让试点后，从1988年至今，地价总的趋势是上升很快，特别是1991年—1994年间多数地区地价上涨了2--4倍。 (4) 土地价格较难确定。 原因： 土地一般无生产成本，质量普遍存在差异，可比性差，难以规格化，用途不同，其土地收益不同。 * 影响土地价格的因素 (1) 区域总体因素: 是指对大区域的地价高低影响很大的因素。 a)经济水平与发展速度：对区域性地价影响很大。 b)城市化状况：通过城市人口的增加影响地价的变化。 c)社会稳定情况、国家政策：影响投资者的意愿。 d)土地投机、特别是非法土地投机。 (2)区域一般条件：区域一般条件是指某中小区域内影响地价高低的条件。 (3)宗地地块差异：指宗地本身的条件差异对地价高低的影响。 * （二）地价的构成、特点和影响因素 从土地的属性方面考虑，大致可归纳为三类： (1)自然因素：气候、地形、土质、水源、地质、特色资源、生态环境等 （2）经济因素： a)经济水平与发展速度：对区域性地价影响很大； b)城市化状况：通过城市人口的增加影响地价的变化； c)交通条件； d)产业化水平； e)人口密度等 (3)社会因素： a) 社会稳定情况 、国家政策： 影响投资者的意愿。 b)土地投机、特别是非法土地投机等。 * 地价的评估主要通过： 地租量的测定 对影响地租量大小的因素进行研究 评估方法应有一定的可操作性 * （三）土地价格的评估 * 1.收益还原法 由于土地利用具有长期性，其现在所得的收益可望在将来也会继续获得，土地的价格就是随时间延长而获得的土地纯收益还原折算为现在价值的总额。 令： Ｐ:土地价格；ａ: 年纯收益；ｒ: 资本还原利率（银行利率）；ｂ: 每年纯收益的增减值。 1)有限年期地价Ｐ： Ｐ＝ａ×ｎ（各年纯收益的总