戴德梁行-宁波雷迪森中心广场市场研究及项目定位中期汇报-325PPT.pptVIP

与此同时，我司选取了共16家档次涵盖中端到高端的餐饮、娱乐和零售商家进行商家访谈调查，其中6个品牌已经进入了宁波市场。通过初步调查，希望了解以下信息，为项目的开发提供借鉴： 了解商家自身品牌定位，客户定位 明晰商家对于宁波商业市场现状及未来发展趋势的看法 掌握商家的初步开店计划 把握商家对于案址选择的核心关注点 客户需求调研 商家调研分析 对于上述已经在上海成功运作多年的商家，随着他们在上海等一线城市发展布局的成熟，经济强劲发展的宁波成为了他们未来商业拓展的重要一站。 客户需求调研 商家调研分析 商家对宁波的青睐主要源于宁波作为华东地区重要的大城市，整体经济发展良好，商业市场日趋成熟，消费者具有超前的消费意识和很强的消费能力，同时具有极强的辐射能力。在一线城市商业布点完成之后，宁波成为了或即将成为他们下一步着力开发的市场。 对于宁波的商业发展，多数商家都给予了肯定意见。中信泰富、凯徳置地等实力开发商的介入，更使他们相信这种商业地产的良性竞争将极大的增强宁波的商业氛围，有利于商业环境的进一步健康发展。 半数以上的商家有开店计划。中档及中高端品牌对于地理位置，商业的集中度，项目整体软硬件和后期的经营管理的要求较高，将成为本案的主要关注点。 零售品牌对地理位置的要求相对较高，市级商业中心是他们主要的关注点，相对而言，餐饮、娱乐等目的性消费由于自身强大的聚客效益，对周边人口数要求较高。 客户需求调研 商家调研分析 对于某些高端消费，宁波目前的市场仅能支撑单店运营，如时间廊在短期就不会在宁波有进一步的开店计划。结合天一广场等项目商业定位不断提升的现状，本案的地位不宜过高。 根据已经入驻宁波市场的商家放映，宁波中高端消费群体仍以本地人士为主，主要是25－40岁的白领一族和商务人士。这契合了我司前期消费者调查的目标人群。他们偏爱商业集中地区，对于时尚潮流有很强的敏感度，但也注重产品的实用性。虽然在高端产品的消费能力上和上海还有一定的差距，但是已经能够支撑起当地市场的发展。 宁波的消费者品牌忠诚度较高，加之商家自身产品定位已经形成，因此商家普遍认为其主力客户群未来变化不大。只是随着经济的发展和收入水平的提高，对于中端品牌及中高端品牌而言，其品牌接纳年龄层将降低，时尚的年青人对品牌产品的追求将进一步提升。 客户需求调研 商家调研分析 随着中国市场对零售业的全面开发，实力商业地产开发商和各业态多层次的企业都在分步骤有计划的进入宁波市场。他们为本项目的发展提供以下建议： 1、依托项目的综合定位，塑造项目整体形象 本案必须有后天的项目软硬件设施支持。不论是建筑布局还是商业设计以及后期的商业管理，都需紧扣中高端这一定位展开，保证质素。 2、明确目标消费群体，把握市场空间 商家的目标消费群体以中高档消费者为主，在制订项目整体市场发展营销策略时，清晰锁定这部分消费者。着眼于会展中心和本案物业，发展目的性极强的消费团体。 3、严格控制商家选择，形成规模效应 中高端品牌，对于周边品牌的相容度要求极高。建议在招商工作过程中，控制品质。同时，加强项目内部各层次多业态经营品种之间的联系，发挥连带作用，保证商业的集中度。 客户需求调研 商家调研分析——总结 本次消费者需求分析共分两部分进行： 消费者外地消费者调查针对宁波外来中高端消费者消费需求、习惯，以及他们对宁波现有商业市场的认识等进行调查； 消费者本地消费者调查对宁波本地消费者，特别是中高端消费者的消费习惯、喜好以及需求进行了有针对性的调查。 客户需求调研 消费者需求分析 城建集团 呈至 五、商铺 市场环境分析 客户需求调研 项目定位 宁波的商业街区相对较为集中，中山路横贯市区东西，尤其是中山东路，以天一广场为核心，汇集了如银泰百货、长发商厦、新华联百货，乐购超市、金光百货、新世界百货等众多百货商店、购物中心及超市，是宁波最主要的商业中心地带； 药行街商圈及鼓楼步行街近中山路附近，也是宁波主要的商业区域； 随着宁波基础设施建设的持续发展，宁波的商业对外辐射能力将逐步得以加强。以在建的宁波万达广场(天童北路、宁南北路)、中信泰富为代表的新一代区域商业中心正在宁波崛起。 市场环境分析 宁波现有商业布局 天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。 区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。 商圈内天一广场以其新颖舒适的购物气氛以及齐全的业态规划知名。多个百货围绕其展开，定位清晰，错位经营。涵盖了宁波主要的消费市场。 市场环境分析 宁波市级商业中心 宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，