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金州店项目报告 - 0 - 金州店项目报告 第一章：市场分析 4 一、金州概述 4 1. 区域环境 4. 2. 宏观经济 4. 3. 收入状况 5 4. 消费状况 5 5. 发展规划 6 二、商业运行现状 7 三、区域市场分析 8 1. 商圈分析 8 2. 消费空间结构分析 9 3. 业态竞争分析 9 第二章：项目可行性研究 14 一、项目区位概述 14 二、项目交通状况 14 三、项目 SWOT 分析 15 第三章：商业规划 16 一、商业属性 16 二、商业规划原则 16 三、经营管理计划 18 第四章：商业开发 20 一、开发定位与构想研拟 20 1、发展潜力和限制 20 2、开发策略建议 20 - 1 - 金州店项目报告 3、市场定位建议 20 二、商业定位 21 1、战略定位 22 2、业态定位 23 3、形象定位 23 4、主题定为 24 5、经营定位 25 6、功能定位 26 7、客层定位 27 8、商圈定位 27 第五章：业态组合及分布 29 一、主题百货 29 二、超市 30 三、专业店 31 四、餐饮 32 五、品牌租赁店 34 六、休闲区 35 七、电玩、儿童娱乐 36 八、运动健身 37 九、服务功能区 38 十、影院 39 十一、其他功能 39 第六章：结束语 41 附录：项目布局分析 - 2 - 金州店项目报告 前言 锦辉购物广场有限公司开发建设的“锦辉购物广场金州店”位于大连市金州区和平路与胜利路交叉口。该项目东临胜利路，南靠安盛购物广场，北接相英广场，西临新马特购物广场；东北与解放广场相望，处于金州繁华商业地带。 着眼于该地块建设商业地产的战略定位，对市场进行充分预测，确定此地发展现状与规律，既看重地产开发的短期投资回报，也同样注重商业地产项目的长远发展与长期经济效益。如此商业地产运作理念为本项目成功运作奠定基石。 遵循社会化大分工原则，我们通过各专业渠道进行了详尽的市场调查，得出了较为准确的市场调查数据。购物广场本部项目小组自本月 20 日以各渠道提供的调查数据为依据，从宏观角度对金州的经济、政治、文化、历史等方面进行了初步了解，后亲自进行全面、深入的商业市场调查，比较充分地了解金州商业地产开发和商业发展现状。 目前，“锦辉购物广场金州店”项目急需确定建筑设计方案、规划方案。对商业地产项目来说，项目定位是确定建筑设计方案、规划方案的前提条件。我们将用专业、细致、负责的态度对该项目运作进行科学论证、准确定位，充分把握该项目的发展趋势、发展规律，以保证项目顺利建设！ 本报告书，着重对项目进行 SWOT 分析，对项目定位、业态组合和分布、项目主题进行规划，并提出我们的观点和建议。 - 3 - 金州店项目报告 第一章：市场分析 一、金州概述 区域环境 地理位置 大连市金州区地处辽东半岛南部，地理坐标为北纬 39°4′～39°23′、东经 121°26′～122°19′，东临黄海，西濒渤海，南与大连市 甘井子区、大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、大连保税区为邻，北与普兰店市相接。全区面积 1074.6 平方公里，海岸线长 161.23 公里。 区域人口（2007 年底） 全区年末户籍人口 473931 人，比上年末增加 2138 人。在户籍人口中，非农业人口 252348 人，比上年增长 1.1%，占 53.2%； 农业人口 221583 人，比上年下降 0.3%，占 46.8%。男性人口 236395 人，占 49.9%，女性人口 237536 人，占 50.1%。全区人口出生率为 4.93‰，人口自然增长率为-0.66‰，分别比上年下降了 0.40 和 0.12 个千分点，计划生育率为 99.53%，比上年提高了 0.01 个百分点。（此为金州区政府 07 年底的政府数据） 宏观经济概况 国民经济保持较快增长。金州区以“大大连”建设西拓北进和东北老工业基地振兴为契机，继续实施经济强区战略，全区国民经济健康发展，人民生活水平进一步提高，社会各项事业不断进步。全区生产总值实现 186.6 亿元，比上年增长 15.0%。其中：第一产业增加值 15.9 亿元，增长 17.0%；第二产业增加值 122.0 亿元，增长 14%；第三产业增加值 48.7 亿元，增长 16.9%。三次产业增加值占全区生产总值的比重分别为 8.5%、65.4%和 26.1%。 城市居民生活水平稳步提升。城乡居民收入快速增长。全区在岗职工年人均工资 18069 元，比上年增长 19.8 %。农村居民年人均纯收入 9030 元，比上年增长 22.8%。 基础设施建设投资力度加大。完成了城市主动脉道路工程的改造和建设，对路街和小区内道路进行了改建。完成城市道路建设投资 6.23 亿元，其中，城区道路改造投资 0.44 亿元。