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浅析新企业所得税法的实施对房地产开发企业的影响 科技信息0本刊重稿0SCIENCEamp;TECHNOLOGYINFORMATION2008年第l0期 浅析新企业所得税法的实施对房地产开发企业的影响 郝燕 (山东省国家税务局山东济南250000) 【摘要】新企业所得税法实施前,国家税务总局针对内资房地产企业,制定下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问 题的通知》(国~A~[200q31号),来规范内资房地产企业的所得税征纳.新企业所得税法及实施条例的具体政策规定相比国税发[2O06l31号文 件,发生了许多重大变化,本文将针对内资房地产开发企业影响较大的几个涉税事项进行分析. 【关键词】企业所得税法 随着《中华人民共和国企业所得税法》(简称新企业所得税法)和 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(简称新实施条例)于2008 年1月1日生效施行,标志着酝酿了1O余年之久的中国企业所得税 制改革暂告一个段落.新企业所得税法的实施,使中国的内资企业和 外资企业正式结束身份不同,税负不同的不平等竞争,开始在同一 起跑线上展开公平竞赛. 房地产开发企业的行业特点和会计核算方式决定着其税收管理 的特殊性.新企业所得税法实施前,国家税务总局针对内资房地产企 业.制定下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知》(国税发[2006]31号),来规范内资房地产企业的所得税 征纳.新企业所得税法及实施条例的具体政策规定相比国税发[2006] 31号文件.发生了许多重大变化,本文将针对内资房地产开发企业影 响较大的几个涉税事项进行分析. 一 ,税率降低,房地产企业受益 税率直接关系到企业应纳所得税额的多少,对企业的税收负担产 生直接的影响.是纳税企业和税务机关均十分关注的内容.原企业所 得税暂行条例针对内资企业,规定了33%的比例税率.新企业所得税 法在充分考虑了企业负担水平以及周边国家和地区的实际税率水平 等综合因素的基础上,降低了所得税税率,把法定税率定为25%.对房 地产开发企业来说,新企业所得税法执行后企业所得税税率从33%下 降到25%,每年将增加8%的利润,企业可以从政策调整中得到实惠. 二,自用开发产品可以不再认定为视同销售缴纳企业所得 税 原内资企业所得税政策规定,企业将自产的货物用于在建工程, 管理部门,非生产性机构,应视同销售.同时针对房地产企业,政策将 视同销售行为进一步明确为,开发企业将开发产品转作固定资产或用 于捐赠,赞助,职工福利,奖励,对外投资,分配给股东或投资人,抵偿 债务,换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销 售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认 收入(或利润)的实现.新实施条例规定,企业发生非货币性资产交换, 以及将货物,财产,劳务用于捐赠,偿债,赞助,集资,广告,样品,职工 福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物,转让财产或者提供 劳务. 从上述规定可以看出,内资房地产企业对于开发产品自用这种情 况原规定要视同销售,新实施条例认定的视同销售范围与国税发 『2006]31号文相比有所减小,这是因为新企业所得税法是以法人作为 纳税主体,对于资产在同一法人内发生转移,不再认定为销售行为,从 而降低了房地产开发企业的税收负担. 三,工资据实扣除.成本充分补偿 新企业所得税法规定,企业实际发生的与取得收入直接相关的, 合理的支出,包括成本,费用,税金,损失和其他支出,准予在计算应纳 税所得额时扣除.这就是税前扣除的相关性原则.依此原则,新实施条 例规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除.这就改变了原内 资企业所得税政策对企业工资薪金支出采用计税工资办法限制扣除 的状况. 房地产企业的人员工资与开发产品的的销售收入一般有着比较 密切的联系,销售人员的工资水平对企业的平均工资水平影响较大. 在新企业所得税法实施前,房地产开发企业计税工资标准为1600元, 人.月,超过标准部分不能在企业所得税税前扣除,加重了房地产企业 的税收负担.新企业所得税法允许房地产企业按实际发放的工资据实 在所得税前扣除,使企业的工资支出得到足额补偿.新旧政策相比,自 然而然给了房地产企业更大的机会去引进有用人才,促进企业又快又 好发展. 四,捐赠扣除比例提高,加大服务社会力度 新企业所得税法为激励和促进我国慈善事业的持续,健康发展, 调整了公益性捐赠的扣除依据和扣除比例,适时,充分地承担了构建 和谐社会的历史使命.与现行内资企业所得税政策相比,新企业所得 税法在公益性捐赠政策方面有两个明显的变化:一是扣除比例的变 化新企业所得税法进一步加大了税收支持社会公益捐赠的力度,将 内资企业捐赠的税前扣除比例由年度应纳税所得额的3%提高至年度 利润总额的12%二是扣除依