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PAGE PAGE 8 第三章 房地产估价方法—市场法 本章导读 市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。学习本章应重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。 第一节 市场比较法基本原理 一、市场比较法及其理论依据 市场比较法：（The Sales Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、市价比较法、现行市价法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。它是房地产估价中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。 所谓市场比较法是指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这里所谓的类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应与委估房地产相同或相近。具体包括：地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似；权益相同：同为所有权或使用权；结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等；用途相同：同是住宅或写字楼或商场。 市场比较法的理论依据是替代原则。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，2个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。市场上经济主体的这种交易行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。具体到房地产上，购房者常常看好几处住宅，然后“货比三家”， 在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个或效用最大的。换句话说，在从事房地产交易时，任何有理性的当事人都会依据‘替代原理’，将拟交易的房地产的价格与类似房地产的价格进行比较，然后决定其行动。 但由于房地产的独特性，交易实例与委估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异便影响和决定了两者之间价格的差异。因此，在根据交易实例的价格来推测委估房地产价格的过程中，必须要对交易实例和委估房地产进行认真比较，分析两者之间的差异，进而定量估算出由这些差异影响所产生的价格差异。 二、市场比较法适用条件与范围 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但运用市场比较法也有一定的前提条件。具体来说，采用市场比较法有3个条件。 1. 要有足够数量的、正常的房地产交易比较案例 市场比较法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基本条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。这说起来简单，但实际上有一定困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如，债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。这就要求房价事务所高度专业化。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据，然后才有条件采用市场比较法。对于无条件采用市场比较法的估价对象，不宜应用市场比较法进行估价，如：（1）? 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；(2) 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。 2. 交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争。 通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。 市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果产生了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化或利润目的，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点，根据扭曲的信号做出的判断肯定也是扭曲的。 3. 收集的资料要可靠。 市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。因此，要保证资料来