农用地估价专题剖析.pptVIP

三、农用地估价基本理论 成本逼近法 概念： 成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。 适用范围： 成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估 。 3、成本逼近法 评估程序 判断评估对象是否适用成本逼近法; 搜集资料; 求取土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润; 确定农用地增值收益; 求取待估农用地的价格; 确定已开发土地的修正因素，并进行修正; 确定待估农用地的最终地价。 确定土地取得费 农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 确定农用地开发费 农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用 确定各项税费 主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费 3、成本逼近法 确定农用地开发利息 土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。 确定农用地开发利润 利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。 确定农用地增值收益 农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。 3、成本逼近法 计算农用地价格 P=Ea+Ed+T+ R1+R2+R3 对农用地价格进行年期修正 区位修正 当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还应对农用地价格进行区位修正。 3、成本逼近法 三、农用地估价基本理论 剩余法 概念： 剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。 适用范围： 剩余法适合新开发农用地的价格评估 。 评估步骤 调查待估农用地的基本情况; 确定待估农用地的最有效利用方式; 估计开发周期和投资进度安排; 估算开发完成后的农用地总价格; 估算开发成本和开发者合理利润; 确定待估农用地价格。 4、剩余法 估算开发完成后的农用地价格，可以采用市场比较法进行，也采用收益还原法确定。 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。 确定待估宗地的价格。利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。 4、剩余法 三、农用地估价基本理论 基准地价系数修正法 概念：它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 适用范围：基准地价系数修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。 5、基准地价系数修正法 评估步骤 搜集有关基准地价资料 确定级别及基准地价 确定各因素修正系数 期日修正 年期修正 计算待估农用地价格 基本公式： 5、基准地价系数修正法 适用于有收益的土地价格．尤其是现有的用途为最佳用途。但其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。 应用条件是有较完全、成熟的土地市场 ，但实际操作起来较困难。 收益还原法 市场比较法 各种评估方法的比较 适用于未利用地和宜农荒地评估，由于就社会客观平均开发成本而言，成本已为杜会接受，应在价格中得到相应体现。 成本逼近法 适用于新开发农用地的价格评估。该种方法受多个外部环境条件限制。 只适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。 剩余法 基准地价 系数修正法 四、不同类型农用地价格评估 耕地地价的评估 园地地价的评估 林地地价的评估 牧草地地价的评估 养殖水面地价的评估 耕地地价的影响因素的选择 水田地价的影响因素 在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 旱地地价的影响因素 在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 1、耕地地价评估 耕地地价的评估方法 耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。 1、耕地地价评估 在评估