香港地产行业系列报告：制度积重难返，开发商顺势而为几度浮沉.docxVIP

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分 图表目录 图 1：香港土地各阶段批租年限情况 6 图 2：九龙公众四方街新楼“分层售卖价格表” 7 图 2：1841 年~1950 年香港人口情况 9 图 3：1954 年~1958 年香港地产业发展情况 11 图 4：1946 年~1968 年香港土地出让收入情况 12 图 5：1967 年~1984 年香港恒生指数走势 12 图 6：1984 年~1997 年香港售价、租金指数走势 14 图 7：1990 年香港私人住宅面积分布情况 15 图 8：1991~1997 年香港土地供应情况（单位：公顷） 16 图 9：1991~1994 年香港 TOP5/11 开发商新房销售市占率 17 图 10：1984~1997 年利率水平直接影响房价走势 17 图 11：1990~2018 年香港人口变化情况 19 图 12：1997~2018 年香港 GDP 同比增速情况 19 图 13：1997~2018 年香港土地出让情况 20 图 14：2008 年以来香港始终维持较低利率水平 21 图 15：1997 年~2018 年香港租金及售价指数情况 21 图 16：1986 年~2018 年香港各区域私人住宅平均价格（单位：港元/平米） 22 图 17：1998 年~2017 年香港存量房屋结构情况（单位：万套） 23 图 18：公营房屋的供应由香港房屋委员会主导（单位：万套） 24 图 19：面积为 30~39.9 平米公屋占比接近 50% 25 图 20：2017 年香港公屋人均居住面积中位数为 13.2 平米 25 图 21：目前公屋平均轮候时间为 5.3 年 25 图 22：截止至 2018 年，公屋申请数达到 27 万宗 25 图 23：90 年代起公营租住房屋供给增长缓慢（单位：万套） 26 图 24：利得税和地价收入是香港财政收入体系中最重要的税种（单位：百万港元） 28 图 25：香港 1971 年以来土地出让收入占财政收入比的均值为 16% 29 图 26：香港持有环节的税收在财政收入中占比较低 29 图 27：2017 年差饷、土地年租、物业税占比为 6:3:1 29 图 28：铜锣湾某处私人物业交易价格约 1000 万港元，年租金约 35 万元 30 图 29：1988 年西区楼宇年龄情况 32 图 30：1988 年湾仔楼宇年龄情况 32 图 31：香港套户比达到 1.09 33 图 32：香港房屋自有率达 49.2% 33 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分 图 33：香港套均面积的中位数明显偏低，物业户型小型化程度严重 33 图 34：香港仍有近半数人口租房居住 34 图 35：1986 年至今香港各区域平均每月租金（港元/平米） 34 图 36：长江实业、新鸿基地产历年 ROE 情况，1997 年后回落 36 表 1：香港土地主要批租形式 5 表 2：香港房地产的发展可大致分为 5 个阶段 8 表 3：长江实业（0001.HK）上市初期股本融资情况 13 表 4：1990 年香港私人住宅面积分布情况 15 表 5：1987~1996 年香港住宅实际供应情况 18 表 6：2009 年至今香港房地产调控政策情况 22 表 7：香港公营房屋与私人房屋租金情况（单位：港元/平米） 24 表 8：香港公屋对申请人月收入及总资产净值的限额（单位：港元） 26 表 9：香港房地产业税收汇总 27 表 10：香港物业持有环节成本较低 30 表 11：香港四大地产集团纷纷涉足公用事业、电信等领域 36 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分 批租制与预售制构成香港房地产核心制度 回望香港房地产一百七十年历史，是一段充满奋斗的历史，是一段令人癫狂的历史，也是一段饱含血泪的历史。房地产见证了香港从渔村小港到国际航运港口中心、金融中心的蜕变，房地产见证了香港工业化及城市化推动的经济腾飞，房地产也见证了无数香港人生活的酸甜苦辣。 “以史为镜可以知兴替”，香港房地产一百七十多年的发展历史，为我们提供了大量的样本和经 验。无论是宏观行业、中观企业还是微观个人，几乎都能从中窥探到影子，择其善者而从之，其不善者而改之才是我们追求的最终目标。 香港房地产业的周期波动，首先是由它的制度基础决定的。批租制为本，预售制为纲，可以很好地概括香港房地产业的核心。 批租制：