重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划.ppt

* * * * 农民安置问题的解决（四） 基地开发可迅速改善失地农民的生活面貌 生活氛围的彻底改变 现代化社区提供先进、开放、互动的交流空间 充分享用医院、银行、邮局等社会公共资源 积极参与社区文化节事活动 教育环境改善彻底转变下一代成长轨迹 工业向园区集中 农民向城镇集中 土地向规模经营集中 江津区农民人均纯收入 江津区城镇居民人均可支配收入 重庆市城镇居民人均可支配收入 3691 10458 11570 新市镇建设将使原住民收入水平大幅提升，逐渐向城镇居民看齐 50.1% 36.3% 农村 城镇 恩格尔系数 注：根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数 50－59％ 温饱 40－50％ 小康 30－40％ 富裕 低于30％ 最富裕 成为城乡统筹 / 和谐人居的示范区 城乡差距得到明显缩小 城乡、区域和人与自然更加协调发展 2004年 收入水平提升直接带来居民消费水准提高 原住民生活将逐渐向富裕程度迈进 战术阶段的目标解读——成功夺标与土地溢价锁定 土地溢价锁定类型 具体方式 优势 劣势 事前门槛设置 资质障碍设定 独占性强，变数小，成功率高 杜绝了现场突发竞争对手高价夺标的可能，从根本上杜绝了土地溢价的可能 对企业实力的要求比较高 隐蔽性差，容易造成负面的舆论影响 土地障碍设定 其他附加条件设定 事后溢价返还 土地出让留存当地收益再分配 由于竞标现场依然有诸多竞争对手 表面上看上去更加公平 在后期溢价返还中变数较大，操作复杂 配套设施费返还 各项税收优惠返还 无论是采用哪种溢价锁定方式，隆鑫都需要考虑与政府的利益分配问题，才能达成顺利的前期谈判。如果可以让政府以土地等实物入股，与隆鑫成立合作公司，则可制约政府的行为，改善企业处于完全被动的局面，更能增加项目成功的机率 事前门槛设置策略一：设置附加条款自卖自买 资本运作实现利润优势 集团公司 一级开发商 二级开发商 实物资本 现金流 限价回购 一级开发商 二级开发商 限价回购 实物资本 现金流 限价回购条款使得集团公司内部进行的是实物资本与现金流的简单置换游戏，二级开发商让渡的利润空间最终还是回落到集团公司的口袋 由于二级开发商和一级开发商不是整体，因此对于二级开发商来说，开发带有限价回购条款的地块等于给一级开发商作嫁衣，将造成巨大的利润损失 物业出 让收益 物业出 让收益 普通的二级开发商通常不会接受开发收益被强制压缩的“限价回购”现实，也就自然而然会放弃该地块，而一二级联动型开发商通过一个简单的资本运作则可达到土地控制的目的。 案例：北京白家庄地块 限价回购条款拦截竞争对手 项目背景 2006年11月1日，北京首个“限价回购”地块——白家庄地块在为期二十余天挂牌期的最后截止时间被北京嘉铭房地产投资有限公司摘得 该土地的一级开方商是北京恒世华融有限公司，它与嘉铭公司同属于北京嘉铭集团投资有限公司的子公司 北京嘉铭集团投资有限公司 北京恒世华融有限公司 北京嘉铭房地产投资有限公司 一级开发商 二级开发商 操作关键——限价回购条款 挂牌文件明确规定 建成物业中需有5000平方米商业物业和8000平方米办公物业由一级开发商以12000元/平方米单价回购 根据目前该区域商业用房的市场价格，其单价是这一报价的3倍左右。 普通开发商 拿地后的开发利润将因此减少2亿元 一二级联动开发商 左口袋换右口袋，集团利润不会损失 经验启示 摘牌主体本身就是一级开发商，或者与一级开方商关系密切 设置回购条件减少其他竞争公司的开发利润，从而保证一级开发商顺利摘牌拿地 除了设置回购条件外，通过附加条款来限制竞争对手摘牌还包括设置高要求的付款方式等 事前门槛设置策略二：量身定做竞买条件 出奇不意拦截对手案例：铁狮门新江湾城F地块 项目背景 2008年1月，美国房地产巨头铁狮门公司(Tishman Spever Properties)以67.517的挂牌地价成功摘得上海新江湾城 F地块 由于该地块的竞买条件十分苛刻，将许多开发商拒之门外，而最终入围地块投标的只有铁狮门一家 本次交易的成交价格折算成楼板价后仅为7500元/平方米，大大低于新江湾地区的前几次地块出让水平 问题关键——竞买条件 万科 绿地 铁狮门世茂 嘉里建设 瑞安新鸿基 仁恒置业 吉宝置业 和记黄埔 …… 铁狮门 有意竞标者 最终入围者 竞买条件 竞买条件包括 开发建设主体所开发建设的甲级商办综合项目（非住宅）不少于200万平方米 有大型轨道枢纽上不少于100万平方米商办综合项目建设及管理的业绩 拥有和管理不小于500万平方米的商办综合项目，并与世界500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系 有开发符合世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不