2015房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧_会议.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1．做好招投标工作的基本措施 （1）单位工程：总承包为主，分包为辅 （2）甲供材料 （3）配套及园林景观 （4）土石方工程 2．合同管理中的成本控制方法 （1）完备性+严密性：避免分歧 （2）操作性+预算性 ：实际可控 招投标和合同阶段的成本控制 1．设计变更、现场签证的监督和管理 2．设备和材料的品质与价格管理 3．资金计划执行的监控 施工阶段的成本控制 1．会议确认制 结算原则采用会议确认制。 2．二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，使 结算工作处于受监控状态。 3．奖惩制度 必须设置奖惩制度 结算阶段的成本控制 1．综合型房地产企业 六大管理方略 2．精细型房地产企业 五大管理方略 四类房地产企业的成本管理 3．积极型房地产企业 五大管理方略 4. 简化型房地产企业 五大管理方略 四类房地产企业的成本管理 点燃智慧 启迪思维 知识回顾Knowledge Review * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1．土地成本的分摊 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 土地成本的分摊 2．公共配套设施费 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 3．其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。 公共配套设施费的分摊 4．利息费用的分摊 一般常见分摊方法： （1）直接成本法 （2）预算造价法 可以考虑的其他方法：借款费用资本化 【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？ 利息费用的分摊 * * 开发间接费用 国税发【2009】31号：企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 【税收筹划】：“管理费用” 向“开发间接费用”的转化【会计处理】：如何核算“开发间接费用” ：设置一级科目还是二级科目？ 开发间接费用的会计与税务处理 * * 开发间接费用 土增税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：直接组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 【税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”，如样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘、模型等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费用，在企业所得税前列支扣除。 【思考】可否在土地增值税清算时扣除？ 开发间接费用的会计与税务处理 售楼部的成本核算技巧 售楼部隐藏着什么税务秘密？ 【思考】：样板房的装修费 如何处理？ 售楼部隐藏着什么税务秘密？ 损失的税务处理技巧 1.成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。 2.成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。 成本对象报废或毁损的会计与税务处理 操作要点 报废、毁损等损失应当尽早确认 政策： 财税【2009】57号 国家税务总局2011年25号公告 【税务指引】： （1） （2） （3） 成本对象报废或毁损的会计与税务处理 【原则】：不论会计如何处理，预提费用一般不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预提并税前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预 提，但最高不得超过合同总金额的10％。 预提费用的核算与扣除问题 2．公共配套设施建造费用 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造 价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不 可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3．报批报建费用、物业完善费