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柏林工业园孵化器租售市场分析 一、太原市高端写字楼调研基本情况 调查具体楼盘：世贸中心 财富国际 怡和国际广场 华德广场 千禧世纪广场 写字楼个案基本资料对比（一） 项目 位置 建 筑 面 积 写字楼销售均价 物业价格 怡和国际广场 亲贤街体育路交叉口 23057 平米 早5500现6500 2元∕㎡/月 财富国际 南内环 近9万平米 早6500现8500 3元∕㎡/月 千禧世纪广场 长风大街东方家园东侧 近3万平米 早7300现9000 未定 世贸中心 长治路 总20万平米 早8500现11500 3元∕㎡/月 华德广场 长风街和平阳路 2万平米 现8500 未定 简析： 竞品项目定位和周边既有商圈的围合和氛围认可直接影响潜在购买客户群。从怡和项目和财富广场项目可以看出，南内环IT产业相关客户占据一定比例，是其主力客群。但是从实际入驻情况看，行业集中趋势均不明显，客群定位优势未现。现场观察已入驻客户财富国际、世贸中心、怡和国际广场写字楼人员流动量很少（目测值为2—3人/小时，时段为午时前后）；其商业配套除财富国际裙楼有颐高数码人员流量大外，竞品项目配套带动的人流有限。 受自有资金限制和环境影响，太原写投资写字楼意识不强，多数中小企业采用商住。 地段决定价值。千禧世纪广场由于南靠世纪大道——长风大街，2万平米的景观广场配套因此价格挑头。 世贸中心基本售罄，现在转由物业销售，调查当天有其他客户看楼，但是服务意识不强；由收尾价格看出近旁千禧世纪广场的价格上升空间还有很大。 财富国际因为有现实客源支撑，故该项目就价格而言价格上升空间较大。报价13层8900元∕㎡，最高报价18层13000元∕㎡。该项目目前因为延期交房正与客户纠缠在官司中，销售已撤入楼中，余量为30%。 华德广场销售刚开始，3-6层为写字楼，体量约20000㎡，因是裙楼低层与我项目无太多交叉。 销售余量：怡和国际广场还余26层整层出售的900㎡和5层少量户型面积区间为79.03-157.33㎡。 整体价格上浮，但是在调查中销售人员均暗示有优惠浮动，集体看购买量而定。 写字楼个案资料挖掘对比（二） 项目 户型面积 标准层面积 实际需求面积 主力客户行业 怡和国际广场 79—157㎡ 1100平米 整层 电子、IT数码科技贸易行政单位 财富国际 156—3041㎡ 3041㎡ 半层 IT、金融、保险 千喜世纪广场 108—182㎡ 1120平米 130—180平米 有团购，但受证照影响 世贸中心 90—400㎡ 1700平米 400—500平米 煤炭 华德中心广场 30—175㎡ 1900平米 刚开售，不明显 刚开售，不明显 简析： 写字楼项目多为中小型项目， 面积可以任意分割，虽然有小面积户型，但实际需求呈现两极集中。一为主力面积150㎡左右；二为500㎡以上。 在发售过程中存在部分整层、半层大客户。因此我项目在通过面积分割定位客户。 根据财富国际等既有经验，主力客群需要借势形成，如由政府多年力倡的南内环——IT一条街。因此，我项目应尽量联合政府借助柏林工业园的对外形象养成窊流路、西外环路上的机械加工与钢材经销产业集群办公地。 写字楼个案基本建筑配置资料对比（三） 项目 公共走道宽度 电梯前室面积 装修材料 配套设施 怡和国际广场 2.2米 50㎡ 涂料 5部中央空调、5A写字楼、24小时热水系统 楼层热水器供热 独立卫生间 商务中心 便利超市 财富国际 2.5米 30㎡ 石材 8部电梯 中央空调 宽带 有线 对讲系统 背景音乐 红外周界防范系统 报警防盗 24小时热水系统 千喜世纪广场 2.1米 图测40㎡ 外墙铝塑板公共瓷砖 5部电梯 中央空调 变频空调宽带 有线 语音系统 对讲系统 背景音乐 红外周界防范系统 报警防盗 公共楼层热水间供热水 独立卫生间 商务中心 一栋五星级酒店 世贸中心 2米 目测10㎡ 外玻璃幕墙 内石材 5部电梯 分户计量、中央空调、变频空调 商务中心、便利超市、快餐、中档餐饮、公共卫生间 运动场馆 文化娱乐、百货 简析： 产品同质化严重 5A概念充斥写字楼市场，实质配套没有创新，产品配置同质化。相较于我项目的双网无线办公等硬件，显示出后发优势。 怡和国际广场有两个900平方的屋顶花园，面积有限且位于百米公寓下方，私密性较差，品质有所影响。 商务配套欠缺创新 世贸中心提出的配套山西总商会晋商国际会馆，国际展览中心，国际会议中心，国际咨询中心，国际俱乐部，国际友好协会多在概念层面，没有形成现实影响力。 （四）竞品各项去化指标分析 1、户型面积配比 分析说明：标准层面积相对于我