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日常物业管理服务内容 第一节 各专业管理服务方案 1、楼宇综合管理 序号 项目 维修养护计 日常维护 划 计划 方案 实施效果 1 房 屋 承1） 局 部 1）由于使用不当造 1） 安 日常每周巡 重 及 抗 受损。 查一次，特 成结构局部受损 全。 震 结 构 别是入住装 较轻， 2） 施 工 2） 正 部位 质量原因 修阶段要每 常 使 2）由工程技术按房 造成的结 天巡视，发 屋修缮规定实施 用。 构问题。 现问题，立 维修； 3） 功 即处理、维 能 完 3）如局部受损较重， 修 好。 4） 应请专家“会 诊”， 5） 提出方案， 6）委托专业公司实 施。 7） 如因施工 质 量原因造成结构 问题， 8） 应报请开 发 单位处理。 2 室 外 墙1） 外 墙 每周检查一 由工程部按相关修 无鼓无脱、 面 面起鼓脱 遍，发现问 缮规程实施。 无 渗 水 无 落 的 修 题，及时维 违章、整洁 补。 修。 统一 2） 外 墙 面局部渗 漏。 3） 外 墙 面大面积 渗漏 4） 外 墙 面的翻新 （25年周 期） 3 公 共 屋1） 隔 热 1） 无 每周检查一 由工程部按相关作 面 层维护 遍，发现问 业规程实施维修： 维 积水 、 2） 防 水 题，及时维 修费用按逐年递增 无 渗 层破损维 修。 漏。 10% 护 2） 隔 3） 防 雷 热层 完 接地维护 好 无 4） 屋 面 损。 积水清理 3） 避 雷网 无 间断 2、设备安全运行管理方案 1）、值班管理制度 主要包括设备运行值班制度， 交接班制度及设备操作使用人员的 岗位责任制。包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标 准和维修人员值班制度。 2）、安全管理制度 包括设备的合格证制度如电梯、消防等，持证上岗制度，消 防通道的管理规定，电梯安全使用的规定。 3）、技术档案资料管理制度 包括竣工图低，设备登记卡，管理帐册等。 1）设施设备管理的重点： 建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立 设备登记卡。 (2) 完善工程部架构。 (3) 建立各部门、各工种的岗位责任制。 (4) 抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。 (5) 制定设备的保养和维修制度。 (6) 建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工 作。 ◆电气系统管理方案 对电气系统的管理主要目的是保证正常运行， 不间断供电。 为此 物业管理企业必须了解和掌握全部设备的各种资料，界定管理范围， 制定有效可行的管理办法，搞好供配电设备的正常维护保养。 1）定期巡视维护和重点检测。 2）建立各项设备档案。 3）积极有效的宣传安全用电，合理用电的知识，掌握用电的一 般知识和应遵守的用电规定。 4）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 5）负责供电运作和维修人员必须持证上岗，并配备电气工程技 术人员。 6）建立2 4小时运行和维修值班制度，及时排除故障。 7）加强日常维修检修，公共使用的照明、灯具线路、开关要保 证完好，确保用电安全。 8）停电应预告示，以防发生意外事故。 9）对临时施工及住户装修要有用电管理措施。 10）发生地震、水灾、火灾等情况，要及时切断电源。 ◆配电房的管理 配电房是供电中心，属大厦的“心脏” ，应制定严格的规章制度， 加强管理。 1）配电房应由机电技术人员负责管理的值班，无关人员禁止入 内。室内照明、通风保持良好，室温控制在 40C以下，湿度45％以下， 墙上配挂温度计和湿度计。 2）配电运行记录，高配每 2小时巡查记录，低配每班巡查 1次， 每月调查1次，半年大检修 1次，查出问题及时处理，并做好记录，不 能解决的问题要及时书面上报主管部门。 3）供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标 志牌。 4）房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要， 应经有关主管人员书面同意后进行。 5）配电房内设备及线路变改要经主管部门同意，重大变更要上 报经理批准。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、 绝缘手套等。 6）其余还包括供电设备和避雷设施的管理。 ◆消防系统管理方案 消防系统主要由烟感、温感、报警系统、喷淋灭火系统、消火栓 灭火系统， 正压送风及排烟系统等组成。 消防系统的主要管理是保证 各个系统在任何时间内的使用功能。 1）加强平时的巡回检查测试。 2）发现问题及时排除。做好登记。 3）烟感进行一次保养除尘。 4）消淋泵、消防泵、水流开关、正压送风和排烟系统手动报警 按钮，每个月试验动作 1次，保证其完好。 5）消防控制主机半年清除一次灰尘，坚固各拉线桩。 6）严格重视平时烟感、温感和手报的报警排除工作。制订工作 程序。 7）制订火灾报警、灭火程序。严格按程序做好演练工作。 8）公用照明、通讯、邮政设备设施齐