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有租约房地产价值评估研究文献综述及评析 摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期 作者：王洪明 摘要： 实际估价中，作为估价对象的商业房地产等收益性物业，一般情况下都已出租。关于已经出租房地产的价值评估，国内外许多房地产估价专著有所论及，很多专家学者、房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上，总结出评估有租约房地产价值的要点及注意事项，供大家进一步研究。 关键词： 有租约房地产；价值评估；文献综述 实际估价中，作为估价对象的商业房地产等收益性物业，一般情况下都已出租，甚至有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等。根据“买卖不破租赁”原则，已出租房地生发生权属转移的，不改变承租人享有的各项权利和义务。因此，租约条件对产权变动前提下的房地产价值有实质性影响。关于已经出租房地产的价值评估，国内外许多房地产估价专著有所论及，很多专家学者、房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上，总结了评估有租约房地产价值的要点及注意事项。 一、有租约房地产价值评估概况 美国估价师学会编写的《房地产估价》（原著第12版）对有租约房地产的权益类型及评估要求作了详细论述，将有租约房地产的权益分为出租人权益、承租人权益和转租人权益三类。出租人权益是出租者或土地所有者的权益。一宗出租的房地产，即使租约租金与市场租金一致，也被评估成出租人权益而不是完全所有权。即使租约租金或者出租条款与市场条款一致，也必须特别考虑出租人权益，并将其设定为出租人权益进行评估。承租人权益是承租人或者租户的权益。合同租金和市场租金的关系在很大程度上反映了承租人权益的价值。如果合同租金低于市场租金，承租人权益拥有价值。它们之间的关系也相应的影响出租人权益的价值。合同租金低于市场租金，出租人权益的价值低于没有设定限制的完全所有权价值或者拥有市场租金的出租人权益价值。当合同租金超过市场租金，承租权拥有负价值。并指出，当需要评估出租人权益价值时，估价师也必须评估完全所有权价值。如果租金或者租约条款对土地所有者（出租人）有利，出租人权益的价值将大于完全所有权的价值，并导致负的承租人权益。如果租金或者租约条款对租户（承租人）有利，出租人权益的价值将小于完全所有权的价值，并导致正的承租人权益。如果在履行租约的过程中，租约规定的租金和条款与市场租金或者条款一致，或者租约终止，那么正的或负的承租人权益都将终止。 二、有租约房地产价值评估问题 实际估价中，评估有租约房地产的价值，首先应弄清是评估无租约限制的特定价值（即评估有租约房地产在假设无租约限制条件下的特定价值），还是评估有租约限制的特定价值（即评估考虑租约存在影响条件下的特定权益的价值）；对评估有租约限制房地产的价值的，还要弄清是评估出租人的权益价值，还是评估承租人的权益价值。 （一）考虑租约对房地产价值影响的决定因素 运用收益法评估有租约限制房地产的出租人的权益价值，《房地产估价规范》5.3.3指出，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。 也有人认为，租赁合同签订的好坏（租金价格高低），与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、道德素质等呈正相关，这些是业主自身的经营管理方面的盈亏得失；房地产评估的是其价值，只与房地产本身有关，应是在正常经营状态下的价值，不受个体经营优劣的影响；因此评估中无须考虑租约对房地产价值的影响。这种观点是错误的。房地产的价值是其权益的价值，若租约对房地产所有人的权益有影响，则评估出租人权益价值时就要考虑租约的影响。而租约对房地产所有人权益的影响是有理论和法律依据的，这就是权利束理论以及买卖不破租赁原则。房地产所有人将房地产出租给承租人使用，在租赁期间内，出租人让渡了房地产的占有权、使用权，取得了获得租金的收益权；承租人按照租赁合同取得了对房地产的占有权、使用权，以及因合同约定的占有、使用而带来的收益权，但需为此付出代价，就是支付租金。因此，就出租人而言，其房地产所有权在租赁期间是不完整的，既然所有人的权益受到了影响，那么在评估所有人的权益时就需要考虑这种影响。 实际评估中，对有租约限制房地产，是评估无租约限制的特定价值，还是评估有租约限制的特定价值，应由估价目的来决定。某些法律法规以及技术标准对评估有租约限制房地产中是否考虑租约限制会做出明确的规定，这些规定本质上也是根据估价目的来设定的。例如，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押