市场与房地产市场.pptVIP

客观上，位置和周围环境决定房地产的异质性，即使两处的建筑物一模一样，所以出现同一房地产的大量供给是不可能的。 主观上，业主或使用者也不希望所拥有或承租的房地产与附近的某一房地产雷同。特别是对于某一地区的标志性建筑来说，房地产的差异性对于扩大业主和租客的知名度，增强其在公众中的信誉有着重要的作用。 房地产的差异性使得房地产市场交易的空间和时间都受到限制。 体现在房地产商品消费与投资的双重性和价值构成的双重性两个方面。 一方面，土地资源的稀缺性决定了房地产商品的供给弹性较小；另一方面，人口的不断增长以及社会经济的发展使人们对房地产商品的要求日益提高，从而对房地产商品的需求不断上涨。因此，从长期看，房地产商品所代表的社会购买力是不断提高的，房地产商品具有投资和消费的双重特征。同时，对于房地产商品的所有者来说，既可用于自己消费，又可用于出租，这本身也具有双重性的特征。 从房地产商品的价值构成看，房地产商品在物质形态上是由土地和建筑物有机构成的，在价值形态上也同样如此。甚至可以说，不同地段的房地产商品之所以价值截然不同，就是因为处于不同的地理位置，或者说是由其土地价值决定的。 房地产商品双重性的这一特征，要求在进行营销时，必须充分考虑由地理位置而决定的土地价值对房地产商品效用发挥的影响。 房地产的敏感性体现在对周围其他房地产和社区环境的敏感性。房地产的价格不仅与其本身的用途等由直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。例如，居民楼附近建工厂和花园，对房屋价值的影响是不同的 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。 四、房地产的类型 按房地产用途分类 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产 居住用房地产如普通住宅、高档住宅、别墅、廉价租屋以及集体宿舍等。 商务写字楼、政府办公楼 商业用、旅店用、餐饮用、金融以 及娱乐用房地产 各类工厂、车间、手工作坊、发电 厂、仓库以及油库 其他用途房地产又可进一步划分为农业用房地产、公共设施用房地产以及军用房地产 工商用房地产 办公用房地产 贸易用房地产 工业用房地产 按房地产实物形态分类 按地理位置，房地产可以划分为城市中心、城市边缘、城市郊区以及农村等房地产； 按建筑结构，房地产可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构和其他结构； 按建筑层数，房地产可分为低层、多层、中高层、高层以及超高层建筑； 按建筑标准，房地产可分为豪华、中等以及一般三个标准； 按新旧程度，新建筑物和旧建筑物 民用建筑物层次与总高度的确定： 1.公共及综合性建筑超过24m的，除了单层的以外，均为高层建筑 ； 2.住宅建筑： 层数在3层及以下的被称之为低层住宅； 层数在4～6层的被称之为多层住宅； 层数在7～9层的被称之为中高层住宅； 层数在10～30层的被称之为高层住宅 3.凡高度在100m以上的建筑均被称之为超高层建筑 按房地产开发程度分类 生地指不具备城市基础建设的土地（如荒地、农地）； 毛地指虽然具有一定的城市基础设施，但地上具有待拆迁及安置旧建筑物的土地； 熟地指已经经过“七通一平”，即通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天然气或煤气、平整土地，具有完善的城市基础设施，能够直接在其上面进行房屋建造的土地； 在建房地产指地上建筑物尚未完全建成，还没有达到交付使用条件的房地产； 竣工房地产则是指地上建筑物已经建成，可以直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。 市场的概念 市场形成的必备条件 市场的分类 房地产的概念和三种存在形态 每一个小组分别选一个房地产市场，例如北京、河北、上海房地产市场发展，居住、写字楼房地产市场发展状况 做PPT，每组汇报10分钟左右 1.2.2房地产市场 一、房地产市场的概念 从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。房地产市