存量工业用地更新实践——以上海市闵行区为例.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 存量工业用地更新实践 ——以上海市闵行区为例 孙晓敏 摘要:通过梳理上海工业用地转型政策，结合闵行区现状工业用地情况，工业企业转型诉求等，评价工业用 地更新政策实施效果，并提出工业用地更新的实施建议，供其他地区存量工业用地更新参考。 关键词：存量规划 工业用地更新 1.研究意义 中国的城市化经历了快速增量过程，在经济上、城市建设上取得了骄人成绩。但同时伴随 着经济、社会、时代背景的变革，新常态下空间增量快速扩张也开始面临减速和转型。一些 特大城市率先进入从增量扩张到存量转型为主的阶段，如深圳、上海等城市，并通过数年实 践探索，积累了存量规划经验。工业用地作为存量用地更新中的最为重要的类型，尤其具备 研究探索意义。通过梳理上海工业用地转型政策，结合闵行区现状工业用地情况，工业企业 转型诉求等，评价工业用地更新政策实施效果，并提出工业用地更新的实施建议，供其他地 区存量工业用地更新参考。 2.上海市工业用地更新历程回顾 截至2013 年底，上海全市工业用地总量772 平方公里，约占全市建设用地总面积的26% （上海市规划和土地资源管理局，上海市城市规划设计研究院）。新一轮上海总规提出建设 用地负增长，从增量规划到存量规划的路径，工业用地作为重要的存量用地类型，成为转型 和更新的重要抓手。长期以来，上海工业用地主要遵循正式、非正式更新两种路径。唐子来 教授在2013 年已经界定过相关概念，工业用地正式更新是指以政府为主导，工业用地既改 变实际用途又改变土地性质的更新方式；工业用地非正式更新是指以企业为主导，工业用地 改变用途但不改变土地性质的更新方式 （唐子来，2013 ）。两种路径伴随上海城市不同发展 阶段以及不同时代背景，起到了不同的作用和效果。 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 2.1 第一轮：非正式更新，企业主导，不改变用地性质，可做其他用途 上海最早一轮的工业用地更新是在1998 年后开始进行的，当时20 世纪90 年代我国国企 改革，大批国企倒闭、职工面临下岗，国家拟通过工业土地补偿的形式支持国企渡过难关。 1998 年国家土地管理局颁布《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，其中第十三 条中提出“国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划， 在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续， 补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地 收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。”即允许划拨类型工业用地可 以不改变用地性质，只要符合规划即可作其他功能，补缴土地相关费用即可。这样一个特殊 政策出台后，上海出现了大批国有企业通过补缴少量土地费用，即将国有工业用地作为房地 产项目开发的情况。1993-1996 年期间,上海市静安区新批总开发面积为820 万平方米的旧区 改造项目,其中400 万平方米是由划拨用地“单位”提出的(朱介鸣,2001)。 2.2 第二轮：正式更新，政府主导，回购土地，重新招拍挂 1998 年颁布的政策是在特殊时代背景下进行的，其帮助国企取得了资金，但同时也带来 了国有土地资产价值的流失和土地使用权的不规范性。因此在政策实施的4 年后，国家相关 部委针对国有土地使用权提出了一系列规范化的土地政策，如2002 年国土资源部颁布《招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其中第四条提出“商业、旅