《从城镇居民人均住房面积看未来房地产市场发展潜力》.docVIP

报告要点: ● 城镇住房存量低于预期,房地产发展潜力仍然巨大 ● 城镇居民商品房居住率占比不大,自住性需求上升空间很大 ● 全面征收房产税难抵土地出让金收入,土地制度改革非一日之功 报告正文: 一、城镇住房存量低于预期,房地产发展潜力仍然巨大 图:2002-2010年统计局公布与测算的城镇居民人均住宅面积比较 5 1015 202530 352002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 资料来源:国家统计局、中国指数研究院综合整理 城镇居民人均住宅面积低于预期。根据建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》数据(之后再无公布,截至2005年底,全国住宅建筑面积为107.7亿平米;根据2006-2011年城镇住宅竣工面积(数据来自国家统计局《2011年中国统计年鉴》,不考虑拆迁推算,2011年底全国城镇住宅建筑面积为155.3亿平方米,同期城镇总人口数为6.9亿人(数据来自国家统计局《2011年国民经济和社会发展统计公报》,测算得出2011年人均住房建筑面积为22.5平米。而统计年鉴公布的2010年底城镇居民人均住房建筑面积超过30平米,表明我国目前住房存量低于官方公布的数据1。另 1 统计局公布的人均住房面积通过抽样调查获得,如近年北京调查对象为5000户,可能未包括众多外来务工人员。 根据2010年人口普查数据,目前近7亿城镇人口中,超过2亿人属于住在当地但不具有当地户籍的外来务工人员, 从城镇人均住房面积看未来房地产市场发展潜力 中国指数研究院 房地产市场与政策热点快评 2012年7月19日 外,我国小康水平居住目标为城镇人均住宅面积35平米,也表明未来我国房地产市场的发展潜力仍然巨大。 住房存量低于预期,表明住房供应不足才是目前中国住房市场的现实,所谓空置率过高的争议也能就此搁置,因为既然房子本身没有那么多,就不可能有那么高的空置率。对中国住房市场而言,潜在需求的旺盛决定了住房供应的相对不足,住房存量低于预期表明增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。要真正实现“人均35平米”的小康水平,中国住房市场仍有较长的道路。 由于政府部门已多年未开展全国性的住房普查,我们根据统计公报、年鉴等权威数据,对目前住房存量进行了推算,并得出了人均住房水平大大低于政府抽样调查数据的结论。基于该数据对房地产调控政策乃至整个宏观经济的重大意义,希望政府相关部门尽快开展住房普查工作,以公布更加准确的信息。此外,在“住房信息系统联网”之后,对相关城市住房存量及分布情况也能有更多的判断,希望政府部门能适时公布相关信息。 二、城镇居民商品房居住率占比不大,自住性需求上升空间很大 根据国家统计局公布的2005年数据(之后再无公布更新数据,全国居住在商品房中的城镇人口占比仅有37%,分别有10%、41%和7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁房中,总占比接近六成。房改私房平均建筑面积为74平米/套,明显低于商品房的98平米/套,经验表明房改房的建设质量、配套水平也明显低于商品房,这部分人群具有很强的改善性需求。 北京市数据也表明,随着住房市场化水平的提高,更多居民通过商品房来解决住宅问题,2007-2010年,商品房占比由17.4%上升到31.4%,而房改私房占比从63.1%降低到59.8%。随着房改私房在整个住房存量比例的继续下降,商品住房市场将迎来长足发展空间。 表:全国城镇人口住房解决方式 数据来源:国家统计局、中国指数研究院整理 表:2007-2010年北京市城镇人口住房解决方式 数据来源:北京统计局、中国指数研究院整理 三、全面征收房产税难抵土地出让金收入,土地制度改革非一日 之功 根据国土资源部数据,2011年全国土地出让收入为3.15万亿元。据统计局数据计算,2011年全国商品房平均价格为5379元/平方米,城镇住宅 面积为155.3亿平方米,假设在全国范围内针对所有住房推行房产税,且按 1%的税率征收,通过计算每年全国房产税收入为0.8万亿元(目前上海、 重庆的试点主要针对新购住房,且有较大的免征范围和较低的税率。考虑到 房产税改革的渐进性,要达到上述收入规模需要很长一段时间。据报道,重 庆房产税试点后,新增的房产税仅为1-2亿元,与现在数百亿的土地出让金 相去甚远。由此可见,即使房产税在全国推行,其每年的收入也远远不及 土地出让金带来的收益,房产税的征收无法弥补地方政府的财政缺失。因而, 在未来一段时间内,土地出金作为地方政府主要财政收入的现状难以得到根 本性缓解,土地出让金方式短时间内难以改变。 重要声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证,也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正,但文中的观点与