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编制物业管理标书的项目和要求 投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情 况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有 以下 11 项： 一、 管理方式 投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比 如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理 与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。 二、管理组织架构 所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机 构有三个特征： 1、 管理体制 管理体制主要有三类： 总经理负责制； 董事会下的三总师负责制； 董事会下的总经理负责制。 2、 管理方法 目前国内的管理方法有两种： 垂直领导方式（直线式管理模式）。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量 负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。 矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理 手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种 而且形成规模的物业管理。 3、 机构的设置 根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理 机构有以下几种： 三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。 四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。 六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。 除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、 副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人 员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管 理以后的人才培训计划。 三、管理费用的收支预算方案 经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取 之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。 1、 收入测算 物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收 费的项目有： 目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。 物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。 维修基金每年可取的利息金额。 （4） 其他方面的服务收入。 2、 支出预算 围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有： 人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。 各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置；各类服务所需 要的的消耗品。 物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。 其他有关各项的开支等。 通常根据招标文件的要求，要进行 3 年预算。 四、管理操作 这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度 中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类： 1、 根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为： （1） 公众管理制度，主要包括： 业主公约； 精神文明建设公约； 楼宇使用及维护管理规定； 装修管理规定； 治安管理规定； 清洁卫生管理规定； 消防管理规定； 交通车辆管理规定； 环境保护管理规定。 （2） 岗位责任制度，主要包括： 管理处主任岗位职责； 管理处主任助理岗位职责； 环境主管岗位职责； 保洁员岗位职责； 保安主管岗位职责； 工程主管岗位职责； 维修人员岗位职责； 会计人员岗位职责； 行政人员岗位职责。 （3） 内部管理运作制度，主要包括： 员工行为规范； 培训制度； 考核制度； 奖惩制度； 回访制度； 来访，投诉处理制度等。 2、 根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责 管理岗位主要有： 保安； 机电维修； 清扫保洁； 园林绿化； 电梯操作； 社区文化。 五、管理目标，经营管理宗旨、方针 投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导 小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标： 树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售； 提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身