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对房地产估价一些基本问题的思考 徐慧慧 (哈尔滨市房产住宅局动力房产交易管理所,黑龙江哈尔滨 150000) 摘要:阐述了对房地产估价一些基本问题的思考。 关键词:房地产;估价;基本问题 1 房地产估价基本方法与价格形成理论的关 系 1.1 从市场角度而言,人们购买或出售房地产 这种大价值量的特殊商品时,总是要调查了解同 一市场或附近同类市场上具有同等效用的同类房 地产的市场行情,在认真分析、比较交易具体情况 的基础上,通过买卖双方的反复谈判而最终形成 交易价格。可见,房地产价格是房地产交易双方在 理性经济行为下形成并为交易双方接受的价格。 房地产估价同样要遵循这一假定,模拟正常市场 的交易过程进行估价,以获得客观公正并为大多 数交易双方接受的价格。这一思想正是经济学中 的替代原理,由这一基本原理出发而形成的估价 方法就是比较法。 1.2 从投资角度出发,开发或购买房地产是一 种投资,尤其以土地投资最为明显,是投资就期望 将来获得收益(利润)并以利润最大化为目标。显 然,所投资房地产未来的期望收益能力是投资者 的投资期望目标,而要达到这一目标,投资者就必 须在房地产市场、区位、规模、类型等方面进行充 分的调查、分析、论证和规划,以满足项目开发完 成后的市场需求,实现投资目标。作为房地产估 价,估价人员也要遵循房地产投资者的这种理性 投资行为,以估价对象未来收益能力为基本依据, 测算房地产的价格。这一基本思路正是商品价格 的预期收益原理,由这一原理出发而形成的估价 方法,称为收益法。 1.3 房地产投资与其他一切商品投资一样,需 要发生各种必要的成本(费用),如土地取得费用、 土地开发费、建筑物建造费、各种税费和利息等。 对开发商而言,房地产项目开发完成后在市场上 的售价,不能低于其开发过程中所发生的投资总 费用(包括开发商利润),否则,会因不能实现其期 望目标而不愿出售或出租。从购买方而言,购买者 愿意购买房地产的价格,不能高于其自己开发建 造同样房地产所需的成本费用之和,否则,购买者 宁愿自己开发。 2 房地产估价技术路线与估价方法的关系 2.1 比较法反映的是这样一种对价格形成过 程的认识。房地产的正常价格是该房地产在公开 市场上最可能的成交价格,即能被大多数买方和 大多数卖方认可的价格。正是按照这种对价格形 成过程的认识,比较法采用选取类似房地产的实 际成交价格作为评估对象房地产价格依据的技术 路线。 2.2 收益法体现对价格形成过程的认识。将购 买房地产作为一种投资,如将该投资项目未来可 获得的所有净收益折现之后累加,所得值不应小 于投资额,从而可用这一结果作为估价对象房地 产的价格。即收益法体现的估价技术路线是:房地 产的现时价格是由房地产未来可获得的收益决定 的。 2.3 成本法所反映的估价技术路线。在无法通 过市场直接得到估价对象正常价格的情况下,按 照生产费用价值理论,对估价对象房地产价格的 各组成部分进行分解,调查了解各组成部分的正 常市场价格,再将它们累加后作为估价对象的正 常价格。即成本法认可这样一种价格形成过程,房 地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价 格累加而成的。 2.4 假设开发法所体现的估价技术路线。未完 成的房地产价格,就是该房地产完成后的价格和 从未完成到完成整个过程所需增加的各项投入以 及相应的税、利等的差额。 3 房地产估价目的与估价结果的关系 3.1 具体房地产估价中一旦设定了估价的目 的,也就确定了估价对象房地产的价格内涵、价值 标准及所采用的技术路线、估价方法。而估价目的 不同,房地产估价的依据、价格内涵与价格类型、 采用的价值标准、估价技术路线以及估价方法等 就会不同,甚至估价的范围和价格构成要素也可 能不同。因此,估价目的影响估价结果。 3.2 估价目的不同往往同一房地产会评估出 不同的价格。美国著名土地经济学家雷利·巴洛维 对此有精辟的论述“:不动产经济价值的一些重要 概念,可以用一个经营者花费 5 万美元购置一块 建筑场地,然后再花费 20 万美元修建一栋办公楼 的例子说明。这时他在他的财产中已投入了 25 万 美元,表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵 押贷款评估时,该财产只会有 21 万美元的贷款价 值,估税员以 13 万美元估定财产收税价值,如果 该财产所有者决定出售其财产,在与不动产经纪 人谈妥以后,他决定标价 30 万美元,然而,在他确 实得到标价以前,他会发现自己的财产正是某种 公共项目所需的,可以得到 27.5 万美元的征用价 值。上面这 5 个数字中,每一个都代表着一个经济 价值的衡量,每一个数字都有一种解释和合理 性。”这一论述说明,同一对象房地产由于估价目 的不同,导致其价格内涵不同,于是同一房地产出 现了多种价格,同时这些价格不仅在质上是不同