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??n ? ? n 用收益法对房地产进行评估时折现率的确定问题 广州中职信资产评估公司 熊睿 大家都知道房地产评估的方法有三种：市场法、收益法、成本法。 市场比较法是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象房地 产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的 价格的一种估价方法。 需进行修正价格的因素包括：1、区位状况，如：位置、地段、交通、 商业服务设施、物业所处外部环境(自然环境、人文环境、社会环境、 绿化、景观)、居住人气、配套设施、小区容积率；2、权益状况，如：权 属、土地使用权类型、城市规划限制条件、得房率；3、实物状况，如： 建筑面积、房型、建筑结构、楼层、朝向、设备、装饰装修、空间布局、 室内净高、开间跨度、采光、厨卫大小、建造年代、建筑质量、电梯数 量和品牌、完损程度、街道条件、形状、外立面造型；还包括交易情况； 交易日期等。 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各年的正 常收益折算到估价时点时的现值，求其和得出估价对象价格的一种估 价方法。 计算公式一：适用于年收益固定的情况 A ? V ? ? 1? r  1 ?1?r ?  ? ? ? 上式中 V 为房地产价值；A 为年净收益；r 为资本化率；n 为收益 1 0r ? g 0 r ? g n n 年期。 计算公式二：适用于年收益按一定比率递增(收益按等比级数递 增)的情况 A ? V ? ? ?1 ? ?  ?1?g? ?1?r ?  ? ? ? 上式中 V 为房地产价值；A0 为第一年净收益；r 为资本化率；g 为 年净收益递增率；n 为收益年期。 成本法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对 象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上 正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方 法。 计算公式一： 房地产价值=重置全价×成新率 重置全价=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售 税费+正常利润 土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆 迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金； 开发成本包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋 建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费及其他间 接费用； 管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工 资等； 2 投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。 计算公式二： 重置全价=土地取得费用+前期费用+直接费+间接费+建设期利 息+销售税费+正常利润 其中：直接费＝直接工程费+措施费 间接费＝规费+企业管理费(施工单位) 本人认为不管采用那种方法，评估结果应该趋于一致，比如说如 果房价上涨了，建筑成本变动不大，那么就意味着开发商的利润增大 了，所以我们在采用成本法时，就要考虑利润率要上调，这样用成本 法做的价值也会升高；同理，如果房价上涨，而租金价格变动不大，那 么就意味着房地产投资的回报率有所下降，所以我们在采用收益法时， 就要考虑折现率要下调，这样用收益法做的价值也会升高。 在评估工作中，我发现有许多同志在采用收益法对房地产进行评 估时，折现率是主观给出的一个数，没有依据，为此我谈谈折现率的 取值的个人观点： 第一步，我们在搜房网 /rent/news/，查 询评估基准日时广州普通住宅租赁价格指数报告。该报告基准样本： 所选样本需满足如下条件：一般装修；有简单家具、家电；有管道天然 气(或煤气)、热水器及厨具；周围环境一般；一居室建筑面积 20-60 平 方米，二居室建筑面积 40-80 平方米，三居室建筑面积 70-120 平方 米；付租方式为月付。为了计算每平方米月租金，我们将一居室、二居 室、三居室的建筑面积按样本的最大值与最小值取平均，按查询的基 3 准日月均租金计算出委估对象所在片区与委估对象相同居室每平方 米年租金 a。 第二步，我们在搜房网 /newsecond/news/，查询评估基准日时广州 各片区二手房价格指数报告。同理算出委估对象所在片区二手房每平 方米销售价格 P。 第三步，计算租售比 r0=a/P。 第四步，估算资本化率 r，由于委估对象的收益年期是有限的以 及收益法估算时采用的是净收益，而上面推算的租金是未扣相关支出 的租金，所以 r 应等于 r0*K，K 为调整系数。经过分析计算 K 的取值 应在 0.66-0.96 之间，通常取值 0.8。 广州中职信资产评估有限公司 熊睿 电话QQ：1010861120 邮箱： xiongrui.hb@163.com 地址：广州市天河区珠江新城华穗路 263 号双城国际大厦东塔 2701 室 邮编：5