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我国景区经营权价值评估途径的选择 　　[摘要]近年来，随着我国景区的快速发展，出现了景 区经营、所有权和管理权三权分离的实践探索。在景区经 营权转让中，由于景区经营权价值评估环节的缺失，造成 了国有资产流失和保护开发资金不均衡等严重后果。专家 和经营者都认识到景区经营权价值转让的重要性，但目前 主要还停留在景区经营权价值评估的呼吁阶段。本文认为 景区经营权价值评估属于资产评估领域，并通过对资产评 估基本途径的主要测算价值类型、途径的前提条件满足程 度及方法本身的科学性分析，本文认为收益法(途径)是目前 适合我国景区经营权价值评估的途径。对土地使用权和公 路使用权等其他领域评估方法的梳理也进一步佐证了收益 途径用于景区经营权评估的适宜性。因此，本文认为现阶 段我国景区经营权价值评估途径首选收益途径。收益途径 的确定不仅辨清了景区经营权价值评估的总体思路，而且 有助于具体方法的选择和具体评估的开展。 　　[关键词]景区经营权价值；评估途径；收益途径 　　[中图分类号]F59 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002―5006(2007)09―0045―05 　　 　　景区是旅游活动的核心和空间载体，是旅游系统中最 重要的组成部分，也是旅游业的核心要素和发展点。近年 来随着我国旅游业的快速发展，景区也获得极大发展，截 至?2005?年底，我国景区已超过?2?万个。政府对景区资金的 支持严重不足和景区已有的高度集中垄断管理体制的弊病 日益凸现。在这种情况下，从?20?世纪?90?年代以来我国出 现了部分景区转让景区经营权的改革试验。据本文的不完 全统计，已有涉及?22?个省(市、区)的?100?余家景区以不同 的形式进行经营权流转试验，并有安徽、四川、湖北等?11 个省(市)以法律条文的形式在旅游发展条例中允许旅游资源 经营权转让。但目前经营权价值评估这一环节缺失造成了 经营权流转难以实现或盲目转让，国有资产流失，保护开 发资金不均衡等不良后果。景区经营权价值评估已经成为 实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也 是旅游研究领域的重要前沿课题(有学者曾将旅游资源的价 值评估问题列为我国旅游研究前沿?10?大问题之一)。 　　 　　1　已有相关研究的评述 　　 　　很多学者关注到景区经营权价值评估，但总体而言该 领域研究尚处于探索阶段(表?1)。从研究内容上可分为旅游 地全部资产评估和资产经营价值评估，前者涉及资源全部 用途的收益，后者侧重于旅游经营的收益。其中，呼吁旅 游资源/景区资产经营价值评估重要性的研究最多，这也显 示该领域研究还处于探索阶段。具体评估方法与因素研究 较少，一些学者构建基本评估思路，名称还停留在旅游资 源经营权评估，实际为景区评估。关于旅游资源经营权价 值评估因素的研究中，除了吴楚材等人的研究与实际案例 结合外，其他研究都仅是理论构建。叶浪的研究构建了影 响经营权价值的框架性因素，李向明和雷蓉等人对部分因 素深入细化，吴楚材和雷蓉等提供了更多可选择的评估方 法。虽然部分方法和因素应用并不适宜，但已是旅游资源 经营权价值评估的可贵探索。实证研究主要集中在森林旅 游地评估，主要采用收益现值法，涉及因素较简单。案例 研究对资产经营价值的涵盖范围也不尽相同，如王炳贵等 着眼于森林公园的纯收益，程绍文从景区地值入手。总体 而言，已有研究对于旅游资源，景区经营权价值认识虽不 统一，但都从资产评估角度人手，方法应用中其他领域评 估方法的借鉴与景区经营权的特殊性还没有很好结合。 　　 　　 　　 　　2　景区经营权价值评估的基本途径对比 　　 　　显然，景区经营权价值评估属于资产评估。当交易的 是物的非完整的所有权，或物的产权边界不清晰，“外在性” 显著时，资产评估的客体更精确的表述显然应该是“被评 估资产的权利”。景区经营权价值是景区经营性资产的获利 能力，因此景区资产经营价值评估需要认识资产评估的基 本思路。公认的资产评估方法(途径)有?3?种，即市场法、收 益法和成本法(图?1)。从宏观上看，这?3?种总体思路着眼点 不同：成本法主要关注资产的过去而不是未来，市场法的 理论依据是市场价格反映资产价值，而收益法考虑的是未 来现金流量。 　　具体对比成本法、收益法和市场法?3?种途径(表?2)，进 一步明晰成本法、收益法和市场法?3?种思路的总体评估思 想。市场途径依据替代原则，与近期出售的同类资产比较 并调整后得到被评估资产的价值，适用范围较广，但对可 比参照物的要求较严。成本途径通过资产现时重置成本扣 除各种损耗价值确定，主要基于卖方。收益途径将资产未 来的获利折算到现在，需要预测资产在可预测获利年限内 的预期收益和面临风险。 　　 　　3　景区经营权价值评估途径的适宜性分析 　　 　　成本法、市场法和收益