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房地产开发贷款审查要点 一、定义 本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、 出租等用途的房地产项目的贷款。 二、房地产行业总体特征 1、政策敏感性。 2、资金密集性。 3、区域性较强。 4、自偿性特征。 三、项目审查判断三大关键因素 完工风险 股东 品牌和实力 （股东和集团实力、开发经历、 、销售排名、市场品牌） 区位和客户群 （老城区、大型居住新区、 户型-购房群体） 商住项目 销售风险 财务风险 实力：完工风险、整体抗风险能力 品牌：销售风险 成本与价格 （跌价空间-市场波动风险、 定价合理-可比项目 除上述外部条件外，内部的管理和操作风险 （抵押、预售资金监管）是风险管控的关键 四、申请人及股东审查要点 主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市 场品牌。 1、股东（实际控制人）的实力和品牌： 1  2 （1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投 资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权 益的措施； （2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等； 关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况； （3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域 性排名。 2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。 3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。 申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其 他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目 占用等情况。 五、项目位置审查要点 主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注 当地市场对该区域的认可度 （一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由 各分行根据当地实际情况进行判断、归类。 1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况， 以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等 2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。 （二）周边生活配套设施情况 1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情 况（有河相隔的）。 2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况）， 六、项目自身审查要点 （一）项目土地审查要点 主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。 1、土地取得过程和取得方式。 2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。 2 3、土地证取得情况及相关记载内容。 4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销 售等特殊约定。 5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。 （二）项目规划审查要点 主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险 1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛 坯，分期概况（包括前期开发进展）。 2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。 （三）四证取得情况 主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。 （四）项目总投资和筹资计划审查要点 主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投 入依赖度是否过高 1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势， 单位建安成本是否当地市场合理区间； 2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例 和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。 3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、 利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。 （5）项目建设进度审查要点 项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。 （六）项目销售审查要点 主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目 按可比价格测算的销售收入。 1、周边可比项目销售情况。 2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收 入、价格、资金回款情况。 3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的， 根据具体协议内容分析未来销售情况。 3 4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。 （七）封闭管理审查要点 1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金 唯一监管，销售回款能否全部我行归集。 2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、 抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。 （八）还款方案审查要点 ABC?三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三 类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。 七