滨江一号开盘前蓄客营销执行方案.docxVIP

20140419?滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 谨呈：汨罗东方置业有限公司 滨江一号 开盘前蓄客营销执行方案 一、?背景分析 二、?蓄客目的 三、?蓄客目标 四、?蓄客节点安排及阶段工作重点 五、?锁客活动执行方向 1 楼座 层数 面积 户型种类 套数 合计 1# 2+30 130 三房两厅两卫 60 120 142 （3+1）房两厅两卫 60 2# 5+26 132 三房两厅两卫 52 104 134 （3+1）房两厅两卫 52 3# 5+26 133 三房两厅两卫 52 104 134 （3+1）房两厅两卫 52滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 一、背景分析： 1、项目层面： ? 项目?2014?年住宅入市产品?1、2、3?栋总套数?328?套，面积约?44000㎡，按均价?4300 元/㎡算，总市值约?1.9 元/㎡算，总市值约?1.9?亿元。 ??? 根据目前工程进度预测，预计项目?5?月中旬出正负零，预计在?2014?年?7?月初取得预售 2、市场层面： ? 杭州楼盘降价风波，导致客户观望情绪浓厚，整体市场宏观层面不容乐观； ? 项目入市前有多个楼盘（御文台、锦绣华府、城市阳光等）提前入市，客户进入抢夺战 阶段，存在一定的客户截留； ? 根据客户摸排，滨江一号与其他楼盘客户存在相容情况，客户在本项目与幸福家园、锦 绣华府、御文台之间存在一定的选择。 二、蓄客目的: ? 确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； ? 维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； 2滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 ? 调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。 三、蓄客目标: 1、目前蓄客现状： ? 办卡：目前总计办卡?76?张，其中?2013?年办卡?41?张（含?7?张商铺办卡），2014?年办卡 35?张； ? 来访：项目?2014?年累计来访?218?批，来访约?3?批/天，办?VIP?卡?35?批张，约?6?批来访 转一批办卡； 2、蓄客目标： ? 以首批推售单位?1、2?栋（暂定），总计?224?套，开盘当日?50%以上销售率（金额约 6500?万）计算，开盘销售目标?110?套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评 估）; ? 按市场?60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认 筹客户数量约为?200?批以上（交纳诚意金的客户）; ? 按?6?批来访客户转一批认筹计算，按目前实际有效住宅办卡数量约?60?张算，总计还需 120?张卡，还需?720?批上门登记客户； ? 按目前进度计算，从目前至开盘时间间隔约?2?个半月约?75?天，即每天须均达到?10?批， 按目前?3?批/天来访，与实际蓄客目标相差太大。 3、推动认筹工具： ? 卡带卡：已办卡客户成功带其他人办卡，可享受办卡奖励?500?元现金；（开发商不同 意） ? 开盘大抽奖： 凡在本项目参与首批认筹，并通过升级的客户，开盘成功选房的客户均有机会抽取汽车 3滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 大奖，前期置于项目销售中心门口。 抽奖说明： 1、?前期做好喷绘广告于销售中心门口 2、?开盘当天不抽奖，在二批加推前首批基本售罄时进行抽奖（以客户答谢形式） 四、蓄客节点安排及阶段工作重点 1、节点安排： 注：上述开盘时间暂定?7?月?5?日，具体根据工程进度做调整； 2、各阶段重点工作安排： 4滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 阶段一：客户蓄积阶段 ? 阶段目标：项目客户蓄积阶段，网罗实力客户，锁定实力办卡客户，防止客户流 失； ? 时间：4?月中旬-6?月?7?日 ? 推广主题： 滨江壹号 即将荣耀面世 VIP?优惠诚意登记中 ? 储客目标：360?批，办卡?60?张（按?6?批来访转认筹） ? 口径释放：不对外释放项目价格，通过对项目卖点优势及优惠的强调，拔高客户 对项目价格预期。 ? 推广渠道及储客分解 1） 推广渠道： 线上：现有户外（售楼部、平江、汨罗江大桥、河边、高铁站），增加墙 体喷绘广告（古培、政务公开中心） 线下：增加中心区展点，启动乡镇派单（业务员带兼职形式、汨罗周刊 报夹海报），竞品截留客户、围挡路过、销售?CALL?客、企业拓展启动 滨江一号派单计划. xls ??外展点： 外展点选址：根据目标客户来源以及竞争对手所在区域，建议 外展点选在老城区商场入口(天恒、心连心等)； 外展场蓄客时间：集中?5?月份，蓄积一个月时间； 5滨江一号_开盘前蓄客营销执行方案 外展场所需物料：销售物料（楼书、户型单页、海报、名片、 客户电话登记本）、资料架、易拉宝、帐篷、桌椅等其他相关物 料； ??销售?CALL?客