海口商业地产策划方案.docxVIP

2007?年度海口市南方大厦项目 商业市场前期调查报告 本次方案的目的： 1、市场透析。 对市场的解读，寻找出差异化竞争优势，达到无竞争。 2、合理定位。 打造金贸区首个特色产权酒店，为开发商在海口树立品牌效应； 3、寻求利益最大化。 合理规避发展商项目开发、后期经营风险，谋求开发利润的最大化。 通过项目的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。 目录： 第一部分?海口房地产市场及宏观环境分析 一、海口房地产宏观环境分析 二、海口房地产市场发展阶段分析 三、海口近几年房地产数据统计 四、海口房地产消费情况分析 五、海口房地产宏观形势分析 “第二部分?金贸区板块房地产及商业调查与分析 “ 一、金贸区房地产市场概况 二、金贸区商业分布现状 三、国贸商圈”的市场解读 四、玉沙村“城中村”的改造 第三部分?金贸区高档高层写字楼市场调查与分析 一、海口市高档写字楼发展状况 二、金贸区酒店写字楼的发展 三、金贸区在售写字楼基本情况 四、未来海口写字楼的走向预测 第四部分?海口市高级酒店宾馆物业调查与分析 一、海口市高级酒店宾馆物业调查分析 1、海口市高级酒店宾馆物业市场发展态势 2、海口市宾馆酒店的分布状况 二、产权式酒店开发可进取的市场空间分析 1、产权式酒店概念解析 2、产权式酒店模式探讨 3、海口产权式酒店市场发展状况分析 4、（以明光国际为例）产权式酒店开发可进取的市场空间分析 三、海口市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 1、四星级：金茂大厦、椰海、黄金海景、宝华、万利隆 2、五星级：文华、新国宾、喜来登、索菲特 第五部分南方大厦项目定位分析 总结 前 言 2007?年?7?月?14?日至?7?月?17?日对海口市金贸区的不同业态的商业及房地产 市场进行了市场调查研究。目的是为南方大厦地产项目作出一个全面、客观、准 确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项 目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。 因时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料等方式开展调研工作。 第一部分?海口房地产市场分析 一、海口房地产宏观环境分析 任何一种经济的发展，都离不开大环境的影响。海口的房地产市场与海口本 身的经济发展环境和社会资源环境的联系比较紧密，二者是密不可分的。海口的 旅游经济发展直接影响到海口的房地产市场发展。在分析海口房地产市场状况 之前，有必要对海口的整体经济环境和海口各方面的发展环境进行初步了解，以 便掌握整个城市日后的发展状态，为房地产市场开发提供可靠依据。 ? 海口经济产业结构 海南是一个自然资源强省，同时也是一个经济弱省。整个产业结构中，第三 产业所占的比例最重。这与海南是全国最大的旅游省份城市和拥有最佳的自然 景观和生态环境是分不开的。海口做为海南省的省会城市，相关配套设施齐备， 规划合理，更是吸引了越来越多的人们来此观光旅游。随着第二居所被人们广泛 接受。近几年在第三产业中，房地产产业的发展情况也逐渐乐观起来，并成为继 旅游产业之后，海口第三产业中增幅和发展最快的经济行业。 为了更好的说明，海口三大产业在海口市经济中所占的比例和三产业各自的 经济地位。特选择了自?2001?年开始至?2006?年结束的各产业经济在整个经济中 所占份额比例。由此掌握海口经济产业结构的大致情况。 附图：2001~2006?三大产业占总体经济比例 2001?年 2002?年 2003?年 至今 常住户籍人口 156.62?万 162.64?万 166.92?万 171.03?万 常住非户籍人口 27?万 28.45?万 27.73?万 27.96?万 100% 80% 60% 40% 20% 58.9 29.4 55.3 35.2 57.7 33.2 59 32.6  64.7 27.6  63.4 29.2  第三产业 第二产业 第一产业 7.77.40% 7.7 7.4 11.7?9.5???9.1???8.4 2001年?2002年?2003年?2004年?2005年?2006年 从上图可以看出，海口产业经济结构中，自?2001?年开始，第三产业就占了整 体经济?50％多的比例，以旅游和房地产业为主的第三产业在海口经济发展中起 到了至关重要的作用。海口作为全国最大的旅游省份城市的首府，服务产业在整 个经济产业链中始终处于龙头地位，随着近几年房地产的发展，除了传统的服务 产业之外，房地产亦成为第三产业中又一个不能忽略的经济体系。 ? 海口居民构成结构 海口是一个本地居民与异地居民杂居的一个城市，本地居民占主体。异地居 民大多是通过高考移民或前几年通过购房获得本地居民身份的异地人。但经过 长时间的磨合后，相处关系融洽。据统计海口市现有常住户籍人口?171.03?万人， 而常住非户籍人